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开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围/曹海英

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 11:43:25  浏览:9056   来源:法律资料网
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        开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围
          ——江苏无锡中院判决陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案



裁判要旨

开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的具备主要条款的房屋认购书的性质仍为预约合同。开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失,机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。

案情

2008年3月20日,陈荣根与常州兰星房地产开发有限公司江阴分公司(简称兰星江阴分公司)签订《龙城福第认购书》一份,约定由陈荣根认购兰星江阴分公司开发的龙城福第房产,并约定认购位置为A块商业11—15号;房屋交付后,产权登记面积与认购书约定发生差异的,双方同意按产权登记面积计算;认购单价为6000元/平方米;签订认购书时交纳诚意金60万元;龙城福第达到销售条件后兰星江阴分公司将以书面形式通知陈荣根签订商品房买卖合同;陈荣根必须在收到通知后十日内与兰星江阴分公司签订商品房买卖合同,逾期视为放弃优先购买权,并不再享受以上单价购房优惠,交纳的诚意金不计息退还;双方签订商品房买卖合同后,诚意金抵作房款;本认购书有效期自签订之日起生效,到陈荣根收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。认购书“甲方”位置上盖有兰星江阴分公司的售房合同专用章及法定代表人钱树忠的印章。认购书最后记载有陈荣根的身份证号码和联系电话,在乙方确定的书面通知地址栏未填写内容。陈荣根于合同签订当日向兰星江阴分公司支付诚意金60万元。江阴兰星公司取得预(销)售许可证后于2010年5月将龙城福第A商业一层全部销售,讼争房屋的售价为4394340.63元。在审理过程中,原告申请对讼争房屋进行市场价格鉴定(评估),估价结果为:估价对象的建筑面积为632.025平方米,市场价值为4987929元。若被告不违约,原告应支付的售价为3792150元。

另查明,兰星江阴分公司现登记为江阴兰星房地产开发有限公司(简称江阴兰星公司),江阴兰星公司确认兰星江阴分公司的责任由其承担,陈荣根无异议。

裁判

江苏省江阴市人民法院经审理认为,陈荣根与兰星江阴分公司签订的《龙城福第认购书》以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的,系独立、有效的预约合同,双方应在认购书所约定的条件成就后按约定履行。兰星江阴分公司在取得销售许可后未按约书面通知陈荣根并与之订立本约,违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则,应当承担相应的违约责任。综合考量江阴近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况,确定具体赔偿数额应以江阴兰星公司因违约实际获得的差价利益602189.63元为宜。据此,法院判决:被告江阴兰星公司应返还原告陈荣根诚意金60万元,并赔偿陈荣根损失602189.63元,合计1202189.63元;驳回陈荣根其他诉讼请求。

一审判决后,被告不服并提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院判决:驳回上诉,维持原判。

评析

本案争议的焦点在于:认购书是买卖合同还是预约合同,违反预约合同的赔偿范围如何确定。

1.本案中认购书的性质

一种观点认为,认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利义务作了明确约定,具备了购房合同的主要条款,是附生效条件的购房合同。当兰星江阴分公司取得商品房预售许可证时,购房合同就已经生效。

另一种观点认为,认购书缺乏付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等主要内容,双方需通过进一步谈判确定后才能订立合同,认购书只是缔约行为。

法院经审理认为,原、被告签订的房屋认购书是对未来签署正式购房合同的预先安排,并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的,系独立、有效的预约合同。虽然认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间作了约定,但还是缺少合同成立的其他要素如付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等,且合同明确约定了在取得房屋预售许可证后签订商品房买卖合同,意即该认购书确认无误的约定事由系兰星江阴分公司在取得房屋预售许可证后应书面通知陈荣根与之订立商品房买卖合同,而双方当事人最终是否会订立买卖合同、买卖合同的主要条款是否与认购书一致,根据认购书不能得出肯定无疑的结论,所以,认购书不能认定为买卖合同,而是买卖合同的预约合同。

2.预约合同违约责任赔偿范围的确定

违反预约合同应承担损失的范围,应以机会损失为基础,不超过履行利益为限,综合考虑案情,予以确定。预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定,当事人对本约的期待利益已经固化,违约方一旦违约,守约方的期待利益也随之丧失,守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会,导致机会损失转化为现实损失,该机会损失归属于信赖利益的损失。但是,预约合同的标的是签订本约合同这一行为,而不是交易的实际发生,依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益,即履行利益,只能理解为商业利益,在本约未达成的情况下,不能视为法律上的利益,也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围,但信赖利益的损失不能超过履行利益损失,故违反预约合同应承担损失的范围不能超过可得利益的范围。

本案中,被告因违约得到的直接经济利益可对应地视为原告的机会利益损失。一个行为给合同一方带来利益,同时给另一方造成损失,该利益和损失之间具有某种程度的对应关系。任何人不得从违法行为中获利,兰星江阴分公司的违约行为给自己带来了602189.63元(4394340.63元-3792150元)的直接经济利益,也就是原告的机会利益的损失。陈荣根的可得利益应为评估的市场价4987929元与其本可以购买的成本价3792150元的差价即1195779元。本案中的机会利益没有超出可得利益的范畴。综合考量双方当事人的履约情况及近年来本地房地产交易中频现因房价上涨而开发商违约的事例,故以兰星江阴分公司在交易中违背诚实信用原则而获得的实际经济利益作为对陈荣根的损失赔偿,既是对违背诚信原则行为的惩戒,也是合理地弥补了原告的损失。

本案案号:(2011)澄西民初字第0105号,(2012)锡民终字第0024号

案例编写人:江苏省江阴市人民法院 曹海英 陈教智
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关于加强万能保险销售管理有关事项的通知

中国保险监督管理委员会


关于加强万能保险销售管理有关事项的通知
  

保监发〔2005〕94号

各保监局、各人身保险公司:

  为加强万能保险销售管理,保护消费者权益,现将有关事项通知如下:

  一、严格管理宣传材料

  各公司应切实加强对万能保险产品说明书、保单利益测算书、宣传折页、宣传海报等宣传材料的管理。各类宣传材料应由各总公司或其授权的省级分公司统一印发和管理,严禁分支机构、代理网点或销售人员擅自印制宣传材料或变更其内容。

  二、规范宣传材料的内容

  各公司在制定万能保险宣传材料时,应从方便消费者全面准确理解产品特点的角度出发,将该产品的重要信息印在明显位置,语言通俗易懂,描述准确。在产品说明书、宣传折页的显著位置中,应采用正文内容的最大号字体重点提示以下内容:

  (一)该万能保险产品的保险责任和责任免除。

  (二)该万能保险产品的初始费用、保单管理费、部分领取手续费以及退保费用等费用扣除的详细情况,包括具体的费用扣除比例(或金额)、扣除时间等,并以示例的方式详细说明风险保险费的收取标准。

  (三)该万能保险产品保单账户价值的详细计算方法。

  (四)该万能保险产品的最低保证利率。

  (五)犹豫期的起止时间以及犹豫期内投保人的权利。

  (六)犹豫期后,投保人在保险期间任一时刻退保可得到退保金的计算方法。

  三、科学选取演示利率

  在利益演示中,各公司应根据过去的经验和目前的市场状况,保守地确定低、中、高三档演示利率。其中,低档演示利率为该产品目前的最低保证利率。在利益演示下的显著位置,各公司应用比正文大一号的黑体字说明“该演示纯粹是描述性的,最低保证利率之上的投资收益是不确定的,不能理解为对未来的预期”。

  四、全面正确介绍万能保险产品

  各公司的销售人员在向消费者介绍万能保险产品时,应提供该产品的条款及产品说明书等材料,进行讲解和答疑,主动对产品说明书中的重点提示内容逐一进行特别说明,帮助消费者正确理解该产品。

  五、加强对销售行为的管理

  (一)各公司应加强内部培训和管理,统一制定培训材料,建立严格的考核制度,确保讲师及销售人员全面、准确理解万能保险产品。

  (二)各公司应采取犹豫期内对投保人进行100%客户回访方式,了解投保人是否阅读了条款及产品说明书,是否正确理解了以下内容:保险责任和责任免除、各项费用扣除情况、保单账户价值的计算方法及犹豫期内自身的权利等。

  (三)各公司应加强对万能保险销售行为的监控,密切跟踪万能保险销售管理情况,高度关注销售过程中出现的异常情况,及时查找原因,对于发现的问题要迅速采取解决措施,并及时向当地保监局报告。

  (四)各公司应对现有的万能保险产品宣传材料立即进行清理,对于不符合规定的宣传材料,应在本通知发文之日起一个月内完成清理工作。

  六、加强对万能保险的监管

  (一)各公司分支机构应每季度向当地保监局报送万能保险产品销售报告,销售报告应包括每一个万能保险产品当期保费收入、退保金、给付、消费者投诉和解决情况以及新开办产品的风险管控措施等。

  (二)各保监局应密切关注各公司分支机构万能保险产品的销售和管理情况,采取必要措施防止和打击万能保险销售误导行为,保护消费者权益。

二○○五年十月二十六日


施正文 中国政法大学 教授



关键词: 分配正义/个人所得税法/税制改革
内容提要: 为解决收入分配格局中劳动报酬比例过低和居民收入比例过低的突出问题,需要高度重视税收调节在实现分配正义中的积极作用。为此,我国个人所得税法改革的目标应当是在逐步提高个人所得税收入规模的基础上,侧重于强化其调节收入分配的功能,选择综合与分类相结合的课税模式。在个人所得税立法中,实体制度建构的重点是完善费用扣除制度,改革和优化税率结构;征管程序制度变革的关键是建立源泉扣缴与自行申报相结合的征管模式,健全个人收入信息监控制度。应当制定推进个人所得税法改革的工作意见,加快税收征管法修订步伐。


一、分配正义与税收调节

正义是人类社会的美德和崇高理想。虽然“正义有着一张普洛透斯似的脸(a Protean face),变幻无常、随时可呈不同形状并具有极不相同的面貌”,[1]但正义的基本含义是各得其所,查士丁尼《民法大全》和古罗马的很多法学家就奉行这种正义观——“正义是给予每个人他应得的部分的这种坚定而永恒的愿望”,正义就是“使每个人获得其应得的东西的人类精神意向”。古希腊思想家亚里士多德正是将平等的正义分为分配正义和校正正义两类,而在对财富、荣誉、权利等有价值的东西进行分配时,对不同的人给予不同的对待,对相同的人给予相同的对待,就是分配正义。分配正义的复杂性,还在于政府是否和如何介入分配问题,以哈耶克、诺齐克等为代表的自由至上主义反对任何以“社会正义”之名干预经济秩序乃至整个社会秩序,而以罗尔斯为代表的平等自由主义则坚信通过实施“分配正义”可以保障公民的自由与平等地位。[2]尽管理论上存在分歧,但由于市场分配失灵,各国都根据本国国情,相机运用国家强制手段进行再分配,以保障基本公平正义和构建和谐美好社会。

法是促进和保障分配正义的制度保障。“正义只有通过良好的法律才能实现”,“法是善和正义的艺术”。法律通过把指导分配正义的原则法律化,并具体化为分配关系中的特定权利和义务,实现对资源和利益的权威和公正分配。而作为以税收负担分配为规制对象的税法,则将按纳税能力平等课税的量能课税原则作为税法的基本原则。不仅如此,各国都在发挥税收组织收入职能的同时,重视运用税法调节分配和稳定经济,以促进经济社会的良性运行和协调发展。

在经济社会转型和快速发展中,我国收入差距扩大和财产贫富悬殊的问题日益突出,成为影响经济发展和社会稳定的重大问题,正在考验着我们的执政能力。我国分配领域的问题集中体现在“两个比重”偏低,即劳动报酬在初次分配中的比重从2000年的93.79%下降到2007年的83.49%,居民收入在国民收入中的比重从1994年的62.18%下降到2007年的57.92%,反映了在生产要素收入结构中劳动要素的比重偏低、居民收入相对于企业和政府收入的比重偏低。[3]与此同时,反映我国居民收入差距的基尼系数逐年攀升,目前可能已经超过了0.5,已大大超过0.4的国际警戒线。

导致中国目前收入分配格局形成的原因是多方面的和复杂的。在初次分配中,由于我国正处于经济转型期,政府与市场界限不清、垄断行业改革滞后、国有资源补偿制度不健全,[4]使得不同阶层之间、地区之间、行业之间、城乡之间的收入差距巨大,初次分配出现了严重的贫富悬殊,这是造成收入差距扩大的最主要原因。在第二次分配中,一是税收调节收入分配的机制缺失,最主要的是现行税制是以间接税为主体的税制结构。从税收规模上来看,以增值税、消费税和营业税为主体的间接税的收入占税收总收入的70%,而间接税实行比例税率,除了消费税实行差别税率外,其他间接税不仅不具有调节功能,还具有累退性。而直接税不仅收入规模小,税制公平性也不够(特别是个人所得税),具有调节功能的税种也缺失,例如我国至今没有开征现代意义上的房地产税和遗产税,对财富存量调节严重不足。另外,税收虽然是一种有效的分配政策工具,但它本身具有局限性,税收管收不管支,能“劫富”而不能“济贫”,可以“抽肥”但未必能“补?C”。二是财政支出不公平,我国社会保障支出在财政总支出中的比重太低,2008年仅为10.87%;财政转移支付制度不健全,没有发挥调节地区收入差距的分配功能;公共服务在城乡之间严重不均,加重了农民负担,也致使城乡差距扩大。[5]我国第三次分配总体上规模过小且缺乏统一组织,再分配功能极为有限。据统计,美国2005年慈善捐赠人均870美元,而我国最富裕的上海,同年人均捐款仅为1.7元人民币。[6]

尽管无论在理论上还是实践中,个人所得税都具有较强的再分配功能,但由于税制和征管的原因,我国现行个人所得税法在公平性上严重缺失。一是实行分类所得税制,公平性先天不足。根据纳税能力标准的量能课税原则,“所得应该是一种综合性收入(所得),即无差别地合并一切来源的收入,在此基础上适用税率进行征税。如果没有这种综合性,累进税率就不可能达到目的,不可能适应根据纳税者能力征税的要求。”[7]但现行个人所得税法却将所得分为11类,每类所得的扣除标准、适用税率和计税方法都不同,必然出现不同所得之间的税负不公平,更无法按照综合所得统一适用累进税率进行调节了,同时还为纳税人通过转换所得类别进行避税提供了空间。二是现行费用扣除没有考虑纳税人赡养情况、健康情况等家庭负担因素,而是采用“一刀切”的办法,不能体现宽免扣除的个性化要求,违背了量能负担原则。三是税率结构不合理,工资薪金所得的累进税率要高于生产经营所得适用的税率,利息、股息、红利、财产转让所得、财产租赁所得等资本所得适用比例税率,导致劳动所得的税负有时会高于非勤劳所得。45%的最高边际税率不仅税负过高,由于征管难度大,其实际征收效果也不佳,反而使高工薪者税负降低。四是征管能力欠缺,进一步放大了税制本身的缺陷,导致个人所得税出现了“逆向调节”。由于工资薪金所得收入透明,实行代扣代缴,征管较为到位;而高收入者的收入多为利息、股息、财产转让所得等资本所得,收入渠道多而隐蔽,在控制上比劳动所得难度大,偷逃税比较严重。征管执法中的不平等,出现了富人比穷人少纳税的情况。

我国现行个人所得税制度是在1994年修订后的《个人所得税法》中确定的,以后又经过了1999年、2005年、2007年、2008年和2011年的5次修改。但这些修改,都主要围绕费用扣除标准的调整,即使是2011年6月30日修订通过的个人所得税法,也只是在提高费用扣除标准之外,增加了关于工资薪金所得和生产经营所得的税率结构调整等内容,并没有涉及到更为重要的实行综合所得税制的问题。因此,我国个人所得税法改革的核心问题并未解决,需要我们从功能定位和税制转型的高度,科学建构个人所得税法的基本制度,以发挥个人所得税在调节收入分配,构建和谐社会,推动科学发展中的重要作用。

二、个人所得税法改革的国际经验借鉴

自1799年英国首次开征个人所得税以来,个人所得税逐渐发展成为全球普遍开征的税种,其税收制度也在不断发生演变,并表现出一定的规律性。特别是自20世纪80年代以来,各国纷纷对个人所得税法进行改革,经济全球化又使得各国税制表现出较强的趋同性。因此,对个人所得税法进行比较研究,把握其发展趋势,对我国正在进行的个税法改革无疑具有重要意义。

(一)税收收入规模大

从个人所得税收入规模来看,世界大多数国家个人所得税都是筹集财政收入的重要来源,在发达国家成为主体税种。以1986-1992年个人所得税收入占税收总收入的平均比例来看,美国为46%,英国31%,澳大利亚56%,日本39%,德国15%。同期发展中国家的非洲国家平均为11.4%,亚洲国家平均为12.7%。从OECD国家个人所得税收入占GDP比例来看,1996-2000年平均值为10.9%。[8]较大规模的税收收入,有利于发挥个人所得税调节收入分配和稳定经济的功能。

(二)适时调整功能定位

从功能定位视角来看,个人所得税制度变迁经历了三个阶段:第一个阶段是筹集收入的个人所得税。英国、美国、德国等国家在最初开征个人所得税时,都是以筹集战争经费为主要目的,且战争结束后就停止征收。第二个阶段是筹集收入、调节分配和稳定经济并重的个人所得税。这一阶段,个人所得税筹集收入的功能继续得到加强,通过提高累进税率和对低收入者的减免税,个人所得税在调节收入分配中发挥重要作用,累进税率也使其成为经济发展中的“自动稳定器”。第三个阶段是提高税制竞争力的个人所得税。由于税率提高带来更多的逃避税,促进公平的目标事实上也没有实现,而税基的国际流动性降低了高税率税制的国际竞争力,所以各国普遍进行了以“宽税基、低税率”为特征的税制改革,个人所得税收入分配功能在一定程度上被淡化,以致于公平原则常常让位于国际竞争力原则。[9]

(三)普遍实行综合所得税制

综合所得税制是将纳税人的各种应税所得合并在一起,减去扣除项目后,再统一适用累进税率进行计征。它较好地考虑了纳税人的综合纳税能力,体现了税收公平原则,能够有效调节收入分配。据统计,在110个国家和地区中,有87个国家(地区)先后采用了综合所得税制(或以综合为主的混合所得税制),比例高达80%。[10]并且是否实行综合计征,与经济发展水平并没有显著关联,诸如新加坡、泰国、墨西哥、印度、越南等都实行了综合所得税。需要指出是,最近20多年的个人所得税改革出现了多元化趋向,一些国家尝试采用了二元所得税或单一税,但综合所得税仍然是各国普遍实行的税制模式。

(四)降低税率和拓宽税基

“低税率、宽税基”是世界税制改革的基本特征。OECD国家2000-2008年个人所得税最高边际税率由46.51%下降到41.94%,而实行二元所得税的国家则对资本所得采用较低的比例税率。税率级次也在减少,税率结构朝着扁平化方向发展,大多数国家的税率级次为3-5档。在降低税率的同时,为了保证财政收入和减少对经济扭曲,个人所得税的课税范围不断扩大,各国都减少了种类繁多的减免税、特别扣除、退税等,资本利得、附加福利等也纳入税基,增强了税制的中性和效率。[11]

(五)源泉扣缴与自行申报相结合的征管机制

建立与税制相匹配的征管机制是各国个人所得税法改革的重要内容,其基本特征是实行源泉扣缴与自行申报相结合。对于工资薪金等大多数所得,凡是适宜源泉代扣代缴的,都实行扣缴制度,对不适用源泉扣缴的也在取得收入的同时要求其预缴税款。同时,各国普遍实行自行纳税申报制度,包括日常自行申报和年终自行申报。为了督促纳税人诚实申报,要求所得支付方有义务向税务机关进行信息申报,并配合优质纳税服务和严格税务稽查,大大提高了纳税遵从度。

三、分配正义与个人所得税法的功能定位和模式选择

(一)个人所得税的功能定位