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也论住宅小区停车位的权利归属/张婷婷

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 04:54:39  浏览:8725   来源:法律资料网
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            也论住宅小区停车位的权利归属
                ——以修订物权法和完善配套制度为视角


  【论文提要】住宅小区的停车位问题,是目前我国物业管理中最具争议的问题之一,“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈,由于现行法律规范的缺失和不甚明确,导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”,必将导致更大范围的矛盾对立, 住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明,将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重地损害了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图从物权法理论出发,以修订物权法和完善配套制度为视角提出粗浅意见。论文分为四部分:第一部分关于小区停车位的法律性质分析。确定住宅小区停车位的含义和性质是讨论其归属的前提。第二部分论述我国目前住宅小区停车位的权属争议与《物权法》的缺陷。第三部分就修订物权法和完善配套制度,界定住宅小区停车位的权利归属提出自己的见解,以期能对以后的司法解释和相关规定的完善有所裨益。第四部分结语。

  【关键词】停车位;集合形式;权属争议;物权诉讼;“私法自治”原则;“法定停车位”概念


  一、 住宅小区停车位的法律性质分析

  (一)住宅小区停车位的含义

  住宅小区也称“居住小区”,是由城市道路以及自然支线(如河流)划分,并不为交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小区一般设置一整套可满足居民生活需要的基层专业服务设施和管理机构,如供电房、绿地、健身设施、物业管理用房、数字监控系统以及停车位等。

  停车位是指各种停车场所中可供一辆汽车停放的单元。和停车位相关的概念还有停车库、停车场。停车场是指在露天或者地下设置的,供各种机动车和非机动车停放的场所。停车库,一般是指设置于建筑物内部的具有封闭特征的设施。停车库与停车位不同的是:一方面,车库具有四至的封闭空间,其本身就是建筑物或建筑物的一部分,具有建筑物的一般特点;另一方面,停车位是基于一定的土地使用权而设置于路边、空地或地下,而停车库不是利用土地使用权的地表兴建的。因此,本文所讨论的停车位的归属,仅仅限于建筑物区分所有权制度中的车位。

  停车位是服务全体建筑区分所有权人的重要设施,建筑物的专有部分离开了它功能就会大打折扣。在现代房产买卖中,小区是否有停车位和拥有停车位的多少已经成为衡量房地产价值的重要因素,小区的停车位配套越齐全、越合理,房产的市场吸引力就越大,价格就越高。小区停车位与建筑物区分所有权是密不可分的,车位是整个小区的有机组成部分,是建筑物区分所有制度中的重要财产,因而讨论其权属非常必要。

  讨论停车位,必然要涉及停车场问题。停车位与停车场存在这样一种关系:停车位是组成停车场之最基本元素,各种形态各异的停车场所是由数量或多或少的停车位组成。也就是说,“停车位是各种停车场所的基本单元,而各种停车场所则是停车位的集合形式”[1]。现实生活中,存在很多类型的停车场所,而随着社会的发展,还会出现更多类型的停车场所。如果我们单纯地讨论某一种停车场所的法律问题,都可能存在偏颇。然而,只要把停车位的性质搞清楚,各种停车场所的法律问题也就迎刃而解,这就是本文从停车位角度而没有从各种具体的停车场所的角度作为研究出发点的原因。

  (二)各国对停车位性质的不同认定

  日本将停车场区分为屋内停车场和屋外停车厂, 认为屋外停车场属于共有基地上为特定区分所有权人或第三者设定的利用权, 此利用权属于共用部分的专有使用权;但是对于屋内停车场, 最初法院判决有认定专有部分, 有认定为共用部分, 但最高法院判决最终维持了专有部分意见, 其理由为: 停车场满足专有部分的两个要件, 即构造上的独立性与利用上的独立性。而日本学界认为, 由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的, 最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的, 故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。

  美国的区分所有物业产权法规定, 小区内的任何设施, 只要不是专有部分, 就是共有部分, 反之亦然。小区内决不允许既不属于专有部分又不属于共有部分的“飞地”存在, 除了小区房屋单元的业主以外, 不允许任何他人在小区内拥有任何共用设施和配套设施。所以美国小区内的停车位都为共用部分, 业主或居住者享有停车权利, 不允许小区业主以外的任何他人拥有小区内停车位的产权, 也不允许物业小区内的停车位作为独立的专有部分单独买卖。

  在大陆法系传统国家德国, 其民法典对停车位问题并没作出规定, 而是于 1973 年修订 《住宅所有权法》 时得到了明确, 该法的第 3 条第 2 项规定 “以持久性界标标明范围之停车场, 视为有独立性之房间” 。也就是说地上、 地下的停车场都可设 “专有所有权” 并能够独自让与、 设定负担。同样, 在另一个传统大陆法国家法国, 在其 1950 年的《都市计划法》 当中也规定了 “居住区域与停车区域得为分别的不动产” , 亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分开, 开发商有义务为每个住户设计一停车空间,但停车场为独立不动产, 业主可以购买, 也可以不购买; 在有空闲时出售公司可以卖于外人。而在我国的台湾地区, 1991 年 4 月台湾 ‘内政部’ 营建署命令 “日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间, 应视为 ‘公共设施’ , 不准登记为个人私有, 也不准分割零售”。该规定将停车位视作公共设施, 并依附于专有部分。

  由此可见, 世界各国和地区对停车位问题看法不一,总体上均认为开发商负有向业主或物业使用人提供停车位的义务, 至于业主以何种方式取得这种停车位则有不同的安排。

  (三)我国台湾地区停车位性质

  在我国台湾地区,停车位数量根据建筑物楼层总面积按比例配置。台湾地区《建筑法》第102条规定,建筑物须有法定停车空间,具体由“辖市”、“县(市)”、“政府”拟定,再报请“内政部”核定。根据规定,建筑物停车位分为法定停车位、自行增设停车位及奖励增设停车位三种。其中,法定停车位是满足区分所有权人公共需要之必需设施,性质为区分所有建筑物的共用部分,依附于专有部分一体处分;第二种是自行增设停车位,指开发商超出法定义务额外增建的停车位,这类车位可设定为专有部分,由开发商出售或转让;第三种奖励停车位指因法定事由得到政府奖励容积而增建的停车位,此类停车位因单独计算容积而独立于建筑物,由开发商自行处分及收益,但在使用上必须为公众服务。

  (四)我国住宅小区停车位的性质

  我国讨论停车位的权属问题,首先要确定的是,停车位是否是“物”、能否成为所有权的客体?传统民法理论中,物是指客观存在于人身之外,能满足权利主体的利益需要,并能为权利主体所能支配和利用的物质实体。小区停车位作为区分所有建筑物的配套设施是客观存在的;其设置目的就是为了方便业主泊车使用,即能为权利主体所能支配和利用;每一个停车位均有固定的界限和标明的范围,能够从一般观念将彼此以及他物区别开来,可以被人支配与控制。因此,停车位显然具备“物”的各项基本特征,具备了法律上“物”的基本属性。

  停车位属于小区的组成部分,与小区的主体一区分所有建筑物的关系密不可分,然而这种关系究竟属于何种性质?是独立的物与物关系还是从属关系?这是研究停车位权属问题必然要讨论的。在停车位与区分所有建筑物之间的关系上,梁慧星教授认为车位一般属于从建筑物,而房屋为主建筑物。陈华彬教授认为车位为附属建筑物,对区分所有建筑物具有从属关系[2],也得出了停车位与区分所有建筑物为主物从物关系的结论。据此结论,根据主物转移,从物随之转移的原则,作为从物的小区停车位的法律权利就依附于作为主物的区分所有建筑物。

  依法处分小区停车位要考虑到它与所依附的区分所有建筑物的关系,但并不能因此就推导出二者属于主从物关系。根据传统民法理论,主物和从物都是独立之物,需要结合起来才能发挥物之效用,而作用有主要和次要之分时,才被区分为主物和从物。主物是指与其他物结合使用时发挥主要效用的物,从物则是在结合使用时发挥配合、辅助、保护主物作用的物。据此理论,住宅小区停车位作为方便业主生活的辅助物,其脱离区分所有建筑物并不会影响它效用之发挥,还能照样发挥其泊车的功能。因此,住宅小区停车位和建筑物并非主从关系。停车位是具有相对独立的物,应当可以进行独立交易。然而,停车位是作为建筑物的配套设施而规划设计的,是为建筑物区分所有权人服务的。无论是理论还是实务上,停车位的权利行使在区分所有权制度中还要受到众多相关权利的影响和制约,使其不能像一个纯粹的民法上的“物”那样受到自由处分,在对停车位做出处分时还必须要考虑到它与其依附的建筑物之间的关系。

  二、住在小区停车位的权属争议与《物权法》的缺陷

  (一)《物权法》颁布实施之后就我国目前小区停车位权属争议的现状

  《物权法》第74条明确规定了车位、车库的归属,即建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归业主共有,但占用城镇公共道路或规划用于停车的地面车位属于例外。但是《物权法》正式实施后,关于住宅小区停车位的纠纷并没有停息,事实上,由于《物权法》中对停车位的部分问题没有作出具体规定,导致一些新争议还在产生。

  1、房地产开发商通过改变处置车位的方式来赚取高额利润
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国家计委、国家审计署、中国人民建设银行关于基本建设项目保险问题的通知

国家计委 国家审计署 等


国家计委、国家审计署、中国人民建设银行关于基本建设项目保险问题的通知
国家计委、国家审计署、中国人民建设银行



关于基本建设项目进行财产保险的范围问题,财政1953年曾有过规定,中国人民建设银行在1980年也重申过国家预算拨款的项目不实行保险。近来,审署在审查重点项目的建设情况时,发现有的地方保险公司不执行已有规模,要求国家预算内投资的项目实行保险;有的建设银
行竟同意并代办收费手续,从中收取手续费。对建设项目实行强制保险加大了基建投资。增加了工程造价,这种做法不妥。为此,对基本建设项目保险问题特通知如下:
一、鉴于目前基本建设的管理体制和国家投资安排等情况,国家预算内的“拨改贷”项目应继续执行财政部1953部《关于财产强制保险投保范围的规定》,不实行财产保险。
二、从国外引进的成套设备,应按照中国人民银行、国家计委、财政部等六个部门(79)银保字第27号、财基字第287号《关于办理引进成套设备、补偿贸易等财产保险的联合通知》规定的范围,进行保险;其保险费计入设备成本。
三、各地区、部门和企业单位的自筹基本建设项目是否实行保险,可自行决定;其保险费由自有资金解决。
四、1985年以前国家预算内投资项目已经办理保险并交付了保险费的,可不办理退保手续。从1985年起,除从国外引进成套设备的以外,不再投保。1985年收取的保险费、手续费均应退回。
五、国家计划用信贷资金安排的基本建设项目,比照上述规定办理,不实行保险。
六、各地建设银行要严格执行其职能,对基本建设项目的资金使用要认真予以监督检查,维护国家利益。除国家有统一规定者外,各地建设银行均不得接受委托代扣代交建设单位的款项。



1985年8月9日

内蒙古自治区实施《中华人民共和国人民防空法》办法

内蒙古自治区人大常委会


内蒙古自治区实施《中华人民共和国人民防空法》办法
内蒙古自治区人民代表大会常务委


1999年9月24日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过《内蒙古自治区实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》,现予公布,自公布之日起施行。

第一章 总 则
第一条 为了加强人民防空建设,保护国家和公民的财产及人身安全,根据《中华人民共和国人民防空法》以及有关法律、法规,结合自治区实际,制定本办法。
第二条 在自治区行政区域内的一切组织和个人,均应遵守本办法,享有人民防空保护的权利,履行人民防空的义务。
第三条 人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针,贯彻与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则。
第四条 旗县级以上人民政府和同级军事机关领导本行政区域内的人民防空工作。
人民防空主管部门负责管理本行政区域内的人民防空工作。
计划、财政、建设等有关部门应做好职责范围内的人民防空工作。
第五条 旗县级以上人民政府必须将人民防空建设纳入本级国民经济和社会发展总体规划和年度计划,确保人民防空建设。
第六条 旗县级以上人民政府和军事机关对在人民防空工作中作出优异成绩的单位和个人应当给予表彰;成绩特别突出的,可授予荣誉称号,或者给予记功、晋级奖励。

第二章 防护重点
第七条 城市和重要的经济目标是人民防空的重点,实行分等级防护。
自治区行政区域内除国家确定的重点防护城市和重要经济目标外,其他城市和经济目标的防护等级由自治区人民政府和同级军事机关共同确定。
第八条 旗县级以上人民政府与同级军事机关,根据本行政区域所处的战略地位和城市基本情况,组织人民防空主管部门制定防空袭预案,经上一级人民防空主管部门批准后施行。防空袭预案,要根据城市发展状况适时修订。
第九条 旗县级以上人民政府要根据防空袭预案,组织有关部门制订各项防空保障方案和实施计划,经自治区人民政府批准后组织必要的演练。
第十条 重要经济目标所在单位及其上级主管部门,必须制定应急抢险抢修方案,并采取有效防护措施。
重要经济部门和重要企业、事业单位人民防空工作,要有专人负责,并接受所在地人民防空主管部门的指导。
人民防空主管部门必须依法进行督促检查,被检查单位要如实提供有关情况和必要的资料。
第十一条 城市在修建地下通道或者地下商场、仓库等工程时,必须兼顾人民防空需要,采取有效防护措施。未达到防护标准的,应当按照人民防空工程等级标准限期改造完善。

第三章 人民防空工程
第十二条 人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室和上述工程的设备设施及其附属建筑。
人民防空工程,应当根据防护等级和建设规模,统一管理、分级负责进行建设。
第十三条 人民防空工程建设规划,由旗县级以上人民政府组织人民防空主管部门、城市建设管理部门共同编制,纳入土地利用和城市建设总体规划。
第十四条 公用的人民防空工程的建设、使用、维护、管理,由人民防空主管部门负责;有关单位的人民防空工程的建设,由人民防空主管部门监督、检查、指导,平时由有关单位使用、维护、管理,战时由人民防空主管部门使用管理。
第十五条 人民防空工程的设计和施工,必须符合国家规定的防护和质量标准。
人民防空工程的防护设备必须符合国家规定的标准。
人民防空工程专业质量监督部门对结建式工程地下防空部分的建设,实施技术指导和监督检查。
人民防空工程档案,由旗县以上人民防空主管部门管理。
第十六条 人民防空重点城市新建十层以上或者基础埋置深度大于三米的九层以下民用建筑,应建与地面首层建筑面积相等的防空地下室。
城市规划确定新建的居住区、小区和旧城改造区以及统建住宅,总规划建筑面积在七千平方米以上的,按地面总建筑面积的百分之二修建防空地下室。
第十七条 应当修建地下防空工程的新建民用建筑,其地下防空工程部分要经人民防空主管部门审核,未经审核的,国土管理部门不得发给建设用地批准书,建设规划主管部门不得发给建设规划许可证,建设部门不得发给开工建设许可证。
第十八条 人民防空工程建设用地,属于国防用地。有关部门应按照国家有关规定界定用地范围,核发土地使用权证书。
第十九条 任何组织和个人不得擅自拆除人民防空工程,确需拆除的,报经人民防空主管部门批准,并由拆除单位在一年内补建;不能补建的,可以一次性缴纳补偿费,由人民防空主管部门负责重新建设。
第二十条 旗县级以上人民政府鼓励、支持企业事业单位、社会团体和个人投资建设人民防空工程。平时由投资者使用、维护、管理,收益归投资者所有。
旗县级以上人民政府鼓励公民、法人和其他组织开发利用公用人民防空工程。
开发、利用人民防空工程的具体办法,由自治区人民政府制定。
第二十一条 任何组织和个人必须遵守下列规定:
(一)未经批准不得在危及人民防空工程的范围内进行采石、挖沙、取土、修建地面建筑和埋设地下管线等影响防空工程安全使用和防护等级的作业;经人民防空主管部门同意后报有关部门批准施工的,工程竣工后施工单位负责清理现场,恢复原状;
(二)不准在人民防空工程口部修建其它建筑物,必须修建的,要留出大于该建筑物倒塌半径的安全距离,并报经人民防空主管部门审查同意后方可实施。

第四章 通信和警报
第二十二条 旗县以上各级人民防空主管部门负责制定所辖行政区域的人民防空通信、警报建设规划,组织所辖地区人民防空通信、警报网的建设和管理。
旗县以上各级人民防空主管部门、邮政电信部门、军事通信部门、广播电视部门、无线电管理部门要按照国家和自治区规定的任务以及人民防空通信、警报建设规划,分别实施保障。
第二十三条 各级电信、广播、电视部门以及其他通讯企业,要在人民防空主管部门指导下制定传递防空警报信号的方案,战时必须按规定传递、发放防空警报信号。
人民防空重点城市每年组织一次防空警报试鸣,并在试鸣五日前,向社会发布公告。
第二十四条 设在有关单位的人民防空警报设施,由其所在单位管理。
任何组织和个人不得阻挠安装和擅自拆除人民防空通信、警报设施,确因城市建设或者其他原因需拆除的,必须报经人民防空主管部门批准,由拆除单位负责补建或者补偿,并接受人民防空主管部门的监督、检查。
第二十五条 对人民防空通信、警报等设施的建设与平时开发利用,旗县以上各级人民政府应当按照国家和自治区有关规定给予优惠。

第五章 人民防空经费
第二十六条 人民防空经费由国家和社会共同负担。人民防空经费必须严格管理,专项用于人民防空建设,任何组织和个人不得挪用。
人民防空专项经费的使用,要接受同级财政和审计部门的监督、检查。
第二十七条 自治区人民政府和人民防空重点城市的人民政府应将所承担的人民防空经费,列入同级财政预算,并不得少于年度财政预算支出的百分之零点三。
第二十八条 人民防空重点城市的企业、自收自支的事业组织、从事生产和经营的个体工商户以及城市居民,必须缴纳人民防空建设资金,具体数额和比例,按照自治区人民政府规定执行。
第二十九条 应建防空地下室的新建民用建筑,因地质条件等原因不能建防空地下室的,建设单位必须按应建防空地下室面积的概算造价向人民防空主管部门缴纳易地建设费。
人民防空重点城市新建的安居工程、经济适用住房和其他民用建筑,必须缴纳人防建设费,具体数额和比例,按照自治区人民政府规定执行。
第三十条 修建和维护本单位的人防工程、通信警报设施和群众防空组织训练及装备等费用,由各单位列入基本建设计划或者相关预算自行管理。

第六章 群众防空组织
第三十一条 旗县级以上人民政府根据城市防空需要,组织有关部门建立群众防空组织。
群众防空组织,要按照平战结合、专业对口、便于领导和指挥的原则组建。
第三十二条 群众防空组织的训练,依据人民防空主管部门制定的训练大纲和训练计划进行,由组建单位组织实施,并接受人民防空主管部门的指导和检查。
第三十三条 群众防空组织训练所需防核、防化学、防生物武器等特殊装备、器材,由旗县以上人民防空主管部门提供;其他装备、器材由组建单位负责。
第三十四条 旗县以上各级人民政府要组织有关部门制定战时人民防空疏散计划。
预定疏散区域采取市、区、街道与接收的旗县、苏木乡镇、嘎查村挂钩的办法,分别制定疏散计划和接收计划。跨越本行政区域疏散的,必须经上一级人民政府批准。

第七章 人民防空教育
第三十五条 人民防空教育纳入国防教育体系。各有关部门按照国家制定的人民防空教育计划和教育内容组织实施。新闻、出版、广播、电影、电视、文化等部门,在各自的职责范围内,协助开展人民防空教育。
第三十六条 在校学生的人民防空教育要列入学校的教学计划,由教育主管部门组织实施。
第三十七条 国家机关、社会团体、企业事业单位人员的人民防空教育,由所在单位组织实施,其他人员的人民防空教育,由所在地基层人民政府组织实施,并接受上级人民防空主管部门的指导和检查。

第八章 法律责任
第三十八条 城市新建民用建筑应建防空地下室而不建又拒不交纳易地建设费的,由旗县以上人民防空主管部门对当事人给予警告,责令限期修建或者缴纳易地建设费,并处建设单位十万元以下罚款。
第三十九条 违反本办法有下列行为之一的,由旗县以上人民防空主管部门,对单位和个人给予警告,并责令限期改正;造成损失的,依法赔偿,可以对个人并处五百元以上五千元以下的罚款,对单位并处一万元至五万元的罚款:
(一)侵占人民防空工程的;
(二)不按国家规定的面积防护等级和质量标准修建人民防空工程的;
(三)擅自拆除或者改变人民防空工程主体结构和工程内部设备设施的;
(四)擅自拆除通信、警报设施拒不补建的,阻挠安装防空通信、警报设施的,因管理不善造成损坏、丢失的;
(五)未经批准在人民防空工程安全范围内采石、挖沙、取土、修建地面建筑或者向防空工程内排水、排污、倾倒废弃物等影响和危害工程安全使用和防护等级的。
第四十条 对违反本办法拒不缴纳人民防空建设费用的单位和个人,可处以应缴费用三倍以下的罚款。
第四十一条 本办法规定的行政处罚,由旗县以上人民防空主管部门决定,罚款上缴同级财政。法律、法规另有规定的,从其规定。
第四十二条 对人民防空主管部门行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请行政复议,又不提起诉讼,人民防空主管部门申请人民法院强制执行。
第四十三条 人民防空主管部门工作人员,在人民防空工作中违反本办法有下列行为之一的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)未履行监督、检查职责,致使已建和在建的人民防空工程使用等级降低或者存在质量隐患的;
(二)在履行职责过程中,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,给人民防空工程的建设或者开发利用单位、个人造成损失的;
(三)擅自减免或者提高收费标准的;
(四)对应建人民防空工程,擅自批准免建或者少建的;
(五)贪污、挪用人民防空建设费和人民防空工程有偿使用费的;
(六)对破坏人民防空工程的违法犯罪行为纵容、包庇的。

第九章 附 则
第四十四条 本办法自公布之日起施行。



1999年9月24日