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关于共有人的优先购买权问题的思考

齐汇 清华法学院


优先购买权，又称为“先买权”，是特定的民事主体依照法律规定享有的优先于他人购买某项特定财产的权利。学界对此问题的认识存在多种意见，因此仅在此略加分析，以表刍荛之见。

早在我国唐律中，对于先买权问题就已经做了具体的规定1。在国外民法上有关于此问题可溯源至古希腊、罗马时期。现代大陆国家民法体系中大都规定了先买权。我国法律对此也做了具体的规定2。在物权立法中，对优先购买权是否存续的问题存在反对说和肯定说两种观点。3从理论界和实务界的现状来开，赞成肯定说的人居多。优先购买权是一种附从性的权利，从本质上来讲仍然是债权，但其同时又具有某现物权的效力。优先购买权主要适用于按份共有。按份共有人有权处分其份额，即将其份额分出或转让。依据《民通》78条的规定，优先购买权的行使应符合下列条件：（1）共有人出售自己的财产份额；（2）其他购买人与他人的条件相同；（3）必须在规定的时间内行使优先购买权，若其他共有人在接到通知后3个月内不作出答复，就视其为对自己权利的抛弃。如果几个共有人都想购买这份份额，应由转让分额的共有人决定将其份额转让给哪一个共有人。

共有人在不损害社会利益和他人利益的条件下，可以抛弃其应有份额，这是共有人行使其处分权的一种表现。被抛弃的份额的性质应属于无主财产，但由于其他共有人的权利及于共有物的全部，依先占原理，被抛弃的份额自应由其他共有人取得。

一个或几个共有人未经全体共有人或拥有半数以上份额的共有人同意，擅自处分共有物的，将构成对其他共有人的侵权行为。4对第三人来讲，该行为属于效力待定的行为。如果其他共有人事后追认了该行为，则该行为有效；反之，则无效。但如果转让的共有物是动产，第三人在取得该动产时时处于善意，可按善意取得的规定处理；5如果是不动产，则按公信原则处理。其他共有人可要求无权处分人承担侵权责任。6

此外，优先购买权的适用范围和行使中的具体问题还有待进一步研究和探讨。如建筑物区分所有中的优先购买权问题；如各种优先购买权竞合的问题；如共同共有人是否享有优先购买权等问题还存在学术上的争议。我们应该充分考虑中国的历史文化传统，借鉴世界各国的立法经验，结合目前我国的国情，在未来的《物权法》中对以上诸问题，加以合理的规定，为社会主义市场经济的良性、快速发展，为人民群众生活质量的提高，起到保障和促进的作用。


尾注：1、我国唐律中规定：房地产买卖必须先问近亲，次问四邻，近亲四邻不要，才得卖与别人。这种制度的规定实为保护封建宗族的完整性与稳定性，以免自家土地房屋被其他宗族所占。

2、我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。

3、反对者从保护交易效率，实现交易主体平等参与交易活动的角度出发，否定此项权利存续的必要。

4、这里存在着这样一些问题：当要求处分其财产的共有人告知其他共有人时出现了瑕疵，则要求处分其财产的共有人应当承担侵权责任；如果要求处分其财产的共有人只将其处分财产的意思表示向部分共有人表示，并经过了3个月的期限，则视为被告知者自动放弃其优先购买权，当其他没有被告知的共有人不予追认时，要求处分其财产的共有人对没有被告知的共有人承担侵权损害赔偿责任；当要求处分其财产的共有人没有告知所有的共有人，就将自己的份额出卖给部分共有人时，其对于剩下的共有人不承担侵权损害赔偿责任。

5、第三人知道是某个共有人出售的是共有财产的份额，但并不知道共有人在出售该份额时没有尊重其他共有人的优先购买权，或者不知道其他共有人享有优先购买权，而共有人出售该财产时没有通知其他共有人，侵害了其先买权。在这种情况下不宜适用善意取得制度。第三人在交易过程中应负有了解转让人转让其共有财产份额时是否尊重了其他共有人优先购买权的注意义务。如果第三人根本不知道其出售的该财产是共有财产时，可以采用动产的善意取得、不动产的公示公信制度，从而维护交易安全。

6、如果第三人非善意，共有人对此行为又不予追认，则合同无效，应当由主张优先购买权的共有人，优先购买出让人的财产份额；如果第三人为善意，交易过程完整无瑕疵，则合同成立，无权处分人对于其他共有人承担侵权责任。侵害的对象是共有人的优先购买权，而这项权利虽然理论上及于每一个共有人，但在真正处理实际问题的时候，优先权的效力最终发生在谁的身上，往往是由出让人决定的（只有一个主张权利的共有人除外），因此在赔偿时如果只有一个共有人主张权利，就只对该权利人进行赔偿，如有多人请求，则由出让人在赔偿金一定的条件下，自主决定每个权利主张者所分得的份额。


财政部


财政部关于印发《农业综合开发财务管理办法》的通知

2000年12月15日 财发[2000]57号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、农业综合开发办公室：
现将《农业综合开发财务管理办法》随文印发给你们，请遵照执行。执行中有何问题和意见，请及时向国家农业综合开发办公室反馈。
附件：农业综合开发财务管理办法

抄送：农业部、水利部、国土资源部、国家林业局农业综合开发办公室。

附件：

农业综合开发财务管理办法

第一章 总 则

第一条 为了规范农业综合开发财务行为，提高农业综合开发财务管理水平和资金使用效益，结合财政体制、财务会计制度的要求以及农业综合开发项目和资金管理的有关政策，特制定本办法。
第二条 本办法适用于农业综合开发管理部门和建设单位的财务活动。
第三条 农业综合开发财务管理的原则：以项目定资金；专款专用、专账核算、专人管理；实行县级财政报账制。
第四条 农业综合开发财务管理的主要任务：认真贯彻国家有关法规和政策；建立和健全财务管理制度；合理编制年度财务计划，依法筹措和使用农业综合开发资金，确保资金专款专用；做好农业综合开发财政有偿资金的发放和回收工作；加强会计核算和财务决算，定期编制财务报告；做好工程预决算的审核和资产移交工作；强化财务监督检查。
第五条 各级农业综合开发管理部门和建设单位应当设置财务管理机构，配备专门财会人员，做好农业综合开发资金、财产物资和成本核算等管理工作。

第二章 财务计划管理

第六条 财务计划是指各级农业综合开发管理部门和建设单位编制的资金收支计划。由资金筹措计划和项目用款计划组成。
第七条 资金筹措计划依据所承担的开发任务和现行政策规定编制。要合理确定各级财政及农村集体和农民筹措的资金额，不得留有缺口。
第八条 项目用款计划根据批准的项目计划编制，按照项目建设进度和施工合同的要求确定拨款计划，不得层层滞留项目资金。
第九条 财务计划一经确定，不得随意调整，但在项目计划经批准调整后，财务计划也应随之进行调整。

第三章 资金筹集

第十条 农业综合开发资金包括财政资金、农村集体和农民自筹资金、银行贷款、引进外资以及其他经过法定手续筹集的资金。
要采取多层次、多渠道筹集农业综合开发资金，保证各项资金按规定比例筹措到位，并保持相对稳定。
第十一条 农业综合开发财政资金由中央财政资金和地方财政资金组成。
农业综合开发财政资金列入各级财政年度预算。地方财政配套资金不得用其他支农专项资金抵顶。
中央财政有偿资金回收后，上交中央总预算，继续用于农业综合开发；地方财政有偿资金的回收与管理，可比照办理。
第十二条 农村集体和农民自筹资金包括现金投入和以物折资。以物折资要符合下列条件：1.提供的财产和物资的品种、规格和质量要符合项目建设的要求。2.提供的财产和物资的价格，按同类产品市场价格和财产、物资的新旧程度评估确定。3.经施工单位确认，并履行监交手续。
第十三条 农村集体和农民自筹资金以及其他社会资金纳入农业综合开发工程资金专户进行管理。
第十四条 占用费收入是指财政部门按规定向财政有偿资金使用单位收取的资金使用费。
第十五条 其他收入是指银行存款利息以及资产的租赁、承包、出售取得的收入等。
第十六条 各级财政部门必须按规定在财政预算上单独安排农业综合开发事业费。

第四章 资金使用和支出管理

第十七条 农业综合开发资金必须严格按照国家农业综合开发资金和项目管理规定的范围使用。
财政资金及纳入项目计划的其他资金不得用于修建水泥路、柏油路、观光亭、培训中心、职工食堂和宿舍等；不得用于购置高档分析化验和办公设备等。
第十八条 多种经营项目财政无偿资金限用于该类项目的科技推广、贷款贴息和前期工作费，并随项目安排使用。如有结余，年终转入农发资金结余。
第十九条 土地治理项目和多种经营项目可按财政资金一定比例安排科技推广费，随项目安排使用。科技推广费主要用于技术培训、小型科技示范、良种和小型仪器购置、科技人员补助等。
专项科技示范项目(包括高新科技示范项目、科技推广综合示范项目)财政资金主要用于技术引进、技术示范推广、技术服务体系建设、技术培训和必要的配套设施建设等，各项支出所占比例另行规定。
第二十条 前期工作费由承担前期工作的建设单位按财政投资总额2%额度以内控制使用，从地方财政配套资金中列支，按实际支出数计入工程成本。主要用于项目可行性研究、规划设计等方面的支出。
第二十一条 贷款贴息是指用财政资金安排的用于补贴农业综合开发项目使用银行贷款所发生的部分利息支出。项目贷款未落实的，财政部门不予贴息。贷款贴息办法另行制定。
第二十二条 财政无偿资金实行县级财政报账制，项目工程验收合格后，建设单位持经审核批准的项目工程决算到县级财政部门报账。县级财政报账的具体办法另行规定。
第二十三条 财政安排的无偿用于农业综合开发项目的支出包括土地治理项目支出、多种经营项目支出、科技示范项目支出。
第二十四条 占用费支出包括支付借入财政有偿资金的占用费及必要的回收费用等。
第二十五条 其他支出包括支付委托贷款手续费等。

第五章 工程成本管理

第二十六条 农业综合开发建设单位对实施的土地治理项目、科技示范项目所形成实物工程发生的全部费用要进行成本核算。
第二十七条 农业综合开发工程成本分为农业工程成本、水利工程成本、林业工程成本。
农业工程成本包括土地整治、修建田间机耕路、种子繁育基地建设、设施农业建设、草场建设等发生的费用；水利工程成本包括修建沟、渠、桥、涵、闸、泵站等发生的费用；林业工程成本包括营造农田防护林、防风固沙林、水土保持林、水源涵养林及苗圃建设等发生的费用。
第二十八条 农业综合开发有形实体工程建设所发生的费用分为直接费用和间接费用。
直接费用包括材料费、机械设备费、普工和技工及机械施工费、林木种苗费等。
间接费用是不形成有形实体工程但对形成实体工程有紧密联系所必须发生的共同费用。包括前期工作费、勘测设计费、材料损耗、有偿资金占用费、贷款利息等。
第二十九条 项目工程竣工后，根据原始凭证和检查验收结论编制竣工决算。
工程预决算和成本管理办法另行制定。

第六章 资产管理

第三十条 资产是指农业综合开发管理部门和建设单位为实施农业综合开发项目建设所占有或使用的能以货币计量的经济资源。包括现金、银行存款、应收款项、借出有偿资金、委托贷款、有偿资金放款、预付工程款、材料、待处理有偿资金、在建工程和竣工工程。
第三十一条 农业综合开发管理部门和建设单位要建立和健全现金、银行存款等货币资金的内部管理制度。对工程款项的支付要实行转账结算，现金收支要执行《现金管理暂行条例》，严格控制现金结算，严禁白条入账。
第三十二条 应收款项是指农业综合开发管理部门和建设单位应当收回的待结算款项。年终，要做好应收款项的清理结算工作，不得长期挂账。
第三十三条 借出有偿资金是指上级财政部门借给下级财政部门的有偿资金。有偿资金来源包括各级财政预算安排和回收的资金。
第三十四条 委托贷款是指由财政部门提供资金，贷款人根据已确定的贷款对象、用途、金额、期限、占用费率等代为发放、监督使用并协助回收的款项。
有偿资金按照批准的年度项目计划和借款合同予以发放。各级财政部门之间有偿资金的借出和偿还实行逐级承借，统借统还。不得擅自缩短回收期及提高占用费率。
第三十五条 有偿资金放款是指按年度项目计划借给用款单位或个人的应按时回收的财政有偿资金。
第三十六条 有偿资金债务必须落实借款人，按照“谁受益、谁负担，谁借款、谁还款”的原则，确保有偿资金的及时、足额回收。
当年到期应偿还的有偿资金不得用项目资金抵顶。未按期足额归还的及使用管理中违纪违规问题严重的，减少下年投资，直至取消立项资格。对用款单位和个人不按期归还贷款而发生纠纷的，可通过法律手段，依法收回有偿资金。
由于遭受毁灭性自然灾害等原因，造成有偿资金无法归还或不能按期归还的，可申请呆账核销或延期还款。
第三十七条 预付工程款是指按工程建设合同预先支付给施工单位用于购买材料、设备等款项。
第三十八条 材料是指为农业综合开发工程建设而储存的各种物资。
第三十九条 待处理有偿资金是指因自然灾害等原因尚未回收的有偿资金。
第四十条 在建工程是未完工下年继续施工的工程项目。年终对未完工程要及时进行财务决算，并转为在建工程。
第四十一条 竣工工程是指按项目建设要求并经县级管理部门验收合格的项目工程。工程竣工后，要向接收单位办理资产移交，并落实管护主体，建立管护责任制，以确保工程的正常运行。
竣工工程验收前，由于质量问题发生的工程修复和返工费用，按有关合同规定办理。竣工工程验收后，在质量保证期内发生的工程修复和返工费用，从预留的质量保证金中列支或按合同有关规定办理。

第七章 负债管理

第四十二条 负债是指农业综合开发管理部门和建设单位为实施农业综合开发项目而形成需要以资产来偿还的债务。包括借入有偿资金、应付工程款、应付质量保证金和其他应付款。
第四十三条 借入有偿资金是指下级财政部门从上级财政部门借入的财政有偿资金。
第四十四条 各级财政部门从本级预算资金中列支的有偿资金，不能作为借入有偿资金管理。
第四十五条 应付工程款是指农业综合开发建设单位进行竣工决算后，应付未付项目施工单位的工程款项。
第四十六条 应付质量保证金是指农业综合开发建设单位按施工合同有关条款预留的、应付给项目施工单位的工程质量保证金。可按不高于工程合同金额的10%预留。
第四十七条 其他应付款是指农业综合开发管理部门和建设单位的应付未付的款项，主要是其他往来款项。

第八章 净资产管理

第四十八条 净资产包括本级有偿资金、在建工程基金、竣工工程基金、农发资金结余。
第四十九条 本级有偿资金是指本级财政预算安排有偿使用的资金，以及转入的占用费收支结余和其他收支结余。
第五十条 在建工程基金是指已发生的在建未完工项目资金。年终进行年度结账，应将已发生的在建未完工项目资金转入在建工程基金。
第五十一条 竣工工程基金是指已竣工但尚未正式移交给使用单位的项目工程资金。项目工程交付使用后，转入资产管理。
第五十二条 农发资金结余包括未完工项目资金结存和完工项目资金结余。农发资金结余要继续用于项目建设，不得挪作他用。
第五十三条 未完工项目资金结存是指本年度尚未用完而结存下年度继续使用的资金。
第五十四条 完工项目资金结余是指已经完工并办理竣工决算后而结余的项目资金。
第五十五条 占用费收支结余是指本级财政有偿资金占用费收支差额。年终，占用费如有结余，转入本级有偿资金。
第五十六条 其他收支结余是指其他收入与其他支出的差额。年终，其他收入如有结余，转入本级有偿资金。

第九章 财务监督

第五十七条 各级农业综合开发管理部门和建设单位要切实加强资金管理，建立内部监督制约机制，确保资金专款专用，提高资金使用效益。
第五十八条 各级农业综合开发管理部门和建设单位要密切配合财政和审计等有关部门，定期对农业综合开发资金的筹集、使用、管理进行监督和检查，一旦发现有截留、挪用农业综合开发资金等现象，须及时予以纠正，并依法追究有关人员的责任。
第五十九条 农业综合开发项目完工后，农业综合开发建设单位应将项目资金的筹集、使用情况向项目所在地乡(镇)、村公布，接受民主监督。

第十章 财务报告和财务分析

第六十条 农业综合开发管理部门和建设单位要定期编制财务报告。财务报告包括资产负债表、资金收支总表、农发资金结余情况表、本级有偿资金情况表、有偿资金变动情况表、资金支出明细表和财务情况说明书。
第六十一条 财务情况说明书的主要内容：资金筹措和落实情况；财产物资的变动情况；有偿资金拨借和回收情况；对本期或下期财务状况发生重大影响的事项；其他需要说明的事项。
第六十二条 财务评价指标包括：配套资金到位率、自筹资金到位率、有偿资金累计回收率、投资计划完成率等。
(一)配套资金到位率。反映地方财政配套资金的到位程度。计算公式为：

(二)自筹资金到位率。反映农村集体或农民自筹资金到位情况。计算公式为：

(三)有偿资金累计回收率。反映已到期的有偿资金历年累计回收情况。计算公式为：

(四)投资计划完成率。反映农业综合开发项目投资计划完成情况。计算公式为：



第十一章 附 则

第六十三条 各省、自治区、直辖市财政厅(局)可根据本办法规定，结合当地实际情况制定实施细则，并报财政部备案。
第六十四条 中央农口部门农业综合开发财务管理按照本办法规定执行。
第六十五条 本办法由财政部负责解释。
第六十六条 本办法自2001年1月1日执行。过去规定与本办法相抵触的，以本办法为准。