南京市物业收费管理实施办法
江苏省南京市物价局
南京市物业收费管理实施办法
宁价房［2002］182号
各区县物价局，各物业管理单位：
现将《南京市物业收费管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。原宁价房字[1999]611号文件同时废止。
南 京 市 物 价 局
二ΟΟ二年五月三十一日
南京市物业收费管理实施办法
第一条 为规范本市物业管理服务收费行为，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《江苏省物业收费管理办法》和《南京市物业管理办法》的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条 本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理企业按照与业主、使用人所签合同（协议）的约定对各类房屋及其共用设施设备、公共绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等项目开展日常维护、管理、修缮、整治及提供其他相关服务所收取的费用。
第四条 南京市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，负责制定全市物业管理服务收费的管理办法、等级标准及有关政策规定；区、县价格主管部门负责贯彻落实省、市物业收费管理的相关政策，管理辖区内物业管理企业的收费行为。
第五条 物业管理服务收费包括公共性服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业管理服务收费应根据物业类型、收费性质的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅的公共服务收费及停车管理等专项服务收费，实行政府指导价。 普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共服务收费，实行市场调节价。 代收代办服务费、特约服务费，实行市场调节价。
第六条 物业管理服务收费应遵循合理、公开、公平及与服务内容、服务质量相适应的原则。 实行政府指导价的物业管理公共服务收费，应按照有利于物业管理价值补偿、促进物业管理企业规模经营、加强经营管理的原则，以物业管理的合理成本为基础，根据物业的硬件设施和提供物业管理的服务内容、质量水平，实行等级收费管理制度。具体实施办法另行制定。 未成立业主委员会的普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由价格主管部门核定；已成立业主委员会的普通住宅物业管理公共服务收费标准由物业管理企业在政府指导价相应等级范围内提出具体收费标准，经业主委员会与物业管理企业签订合同后执行。
第七条 物业管理公共服务费的费用构成包括以下部分： 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费、养老保险、医疗保险等费用； 2、房屋公共部位、公共设施、设备日常维护及保养费； 3、清洁卫生费； 4、绿化管理费； 5、安全护卫费； 6、物业管理企业办公费； 7、物业管理企业固定资产折旧费； 8、法定税费； 9、合理利润。 本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质消耗补偿和其他费用开支。
第八条 业主、使用人自办理入住或使用手续之日起，应按物业管理合同（协议）的约定交纳物业管理公共服务费。业主将物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理公共服务费可以由业主或使用人交纳，但业主负最终连带清偿责任。 物业管理公共服务费的计费面积以房屋产权证登记的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。
第九条 已实施物业管理的未售出且未使用的空置物业，由建设单位与物业管理企业约定交纳空置物业管理费，没有约定或约定不明的，建设单位按物业管理公共服务费标准的50%交纳。 业主办理入住手续后长期（六个月以上）不入住的空置物业及入住后长期（六个月以上）不使用的空置物业，业主应事先书面向物业管理企业说明备案，按规定（约定）公共服务费标准的50%交纳空置物业管理费。
第十条 物业管理区域符合规划要求的封闭式共用车库和专用汽车停车场（停车位），有专人24小时看管的，经价格主管部门批准，可收取停车管理服务费，具体收费标准由各级价格主管部门在规定的范围内核定。 在保证业主停车的前提下，有条件的住宅区可设立外来临时停车区，进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车在一小时内的车辆不得收费，临时停车超过一小时的车辆按规定收费标准计次收费。
第十一条 物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费纳入代收代交费用，物业管理企业应单独列账，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式除价格主管部门另有规定外由业主或业主委员会与物业管理企业协商确定。绿化用水、监控设施用电及物业管理企业办公用水电费用不得向业主分摊。 住宅区物业公共电费分摊方式可按以下原则确定：公共照明电费按户分摊；二次加压供水水泵电费按用水量分摊；电梯电费可分层次按面积、按户、按常住人口或月票方式分摊，除经业主委员会同意外不得采用零票方式收取电梯费。
第十二条 物业管理企业代收代交的水、电、气等费用应当按照国家规定的价格执行，不得以任何借口自行加价。供电、供水、市容、市政等部门委托物业管理企业代收费用须是经价格主管部门批准的收费项目，执行规定的收费标准，并应向承担代办业务的物业管理企业支付代办费，代办费用由双方约定。
第十三条 设有集中供暖系统的物业，应按照“以收抵支，收支平衡”的原则，由物业管理企业提出收费方案，经业主或业主委员会同意后收取。供暖期结束后，须向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一供暖期使用，不得挪作他用。
第十四条 物业管理企业经批准利用物业设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业相应成本费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入物业维修基金，但合同另有约定的除外。
第十五条 业主、使用人装饰装修房屋的，应在入住或装修前与物业管理企业签订装修管理协议，并按规定标准交纳房屋装修保证金。已按有关规定办理房屋装修结构安全审定的，不收或全额退还装修保证金。房屋装修完毕，经查验无违反装修管理协议约定行为的，物业管理企业应在三个月内全额退还装修保证金；发现有装修违反协议约定行为的，物业管理企业按协议约定扣除其装修保证金，同时要求其限期整改，并应向有关主管部门报告，扣除的装修保证金纳入物业维修基金。 业主、使用人装修房屋产生的装修垃圾，由物业管理企业负责清运的可按规定收取装修垃圾清运费。
第十六条 物业管理服务收费应统一明码标价，使用价格主管部门监制的价目表。价目表应在管理区域进口处或收费场所醒目位置予以公示。 物业管理企业应每半年以书面形式向业主、使用人公布物业管理服务收费、经营性设施收益、公共水电费用、物业维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督和质询。
第十七条 物业管理企业应与业主委员会或业主、使用人签订物业管理服务合同或协议，明确有关服务内容、收费事项、收费项目、收费标准。合同或协议中有关收费的约定应当符合价格管理的有关规定。
第十八条 物业管理企业未经业主、使用人同意，一次预收物业管理公共服务费不得超过6个月，也不得擅自向业主、使用人收取长期占用（一年以上）性质的押金、保证金等费用。
第十九条 物业管理企业已接受委托实施管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再重复收取性质和内容相同的费项。 任何部门不得向物业管理企业收取未经价格主管部门批准的费用。经批准的收费，收费单位应出示《收费许可证》和《收费员证》，并按规定标准收费，违反有关规定收费的，物业管理企业有权拒付。
第二十条 依法成立的业主委员会可根据章程和物业管理合同，对物业管理企业的收费和收支情况实行监督，审议确定物业管理费用、维修基金年度使用计划、重大收费事项和公共水电费用分摊办法，并督促业主、使用人履行服务合同（协议），按时交纳有关应缴费用。
第二十一条 市、县价格主管部门在制订或调整全市（全县）普通住宅物业管理公共服务收费指导价格时，应听取业主、使用人和物业管理企业的意见。
第二十二条 违反本办法及其它价格法律、法规的，业主、使用人有权举报，由价格主管部门依法予以查处。
第二十三条 各县及江宁、浦口、六合区可依据本办法并结合当地实际情况，制定本地区具体实施办法。
第二十四条 本办法由南京市物价局负责解释。 本办法自2002年6月1日起执行。1999年12月13日南京市物价局、南京市房产管理局印发的《南京市物业管理服务收费管理办法》同时废止。 附件一：南京市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准 附件二：南京市住宅区停车管理服务费收费标准 附件三：南京市物业管理装修管理费用标准
陕西省消费者权益保护条例
陕西省人大常委会
陕西省消费者权益保护条例
陕西省人民代表大会常务委员会
《陕西省消费者权益保护条例》已于1998年12月18日经陕西省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议通过，现公布施行。
第一章 总则
第一条 为保护消费者的合法权益，维护市场经济秩序，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》和有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省行政区域内，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其合法权益受本条例保护。
经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守本条例。
第三条 经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。
第四条 县级以上人民政府应当建立由工商、物价、技术监督等行政管理部门参加的消费者权益保护办公会议制度，负责组织、协调、督促有关部门履行保护消费者合法权益职责。
第五条 各级人民政府负责组织实施本条例。
各级工商行政管理部门依法加强对经营者的管理和监督，保护消费者合法权益；其他行政管理部门依照相关法律、法规，在各自职责范围内履行保护消费者合法权益职责。
消费者协会在各级人民政府的支持下，依法履行保护消费者合法权益的职能。消费者协会的机构和编制由各级人民政府解决。
第六条 保护消费者的合法权益是全社会的共同责任。
行业组织应当指导本行业的经营者依法维护消费者的合法权益。
大众传播媒介应当做好维护消费者合法权益的宣传，对损害消费者合法权益的行为进行舆论监督。
一切组织和个人有权对损害消费者合法权益的行为进行检举、控告和申诉。
第二章 消费者的权利和经营者的义务
第七条 消费者享有下列权利：
（一）了解所购买商品或接受服务的真实情况；
（二）自主选择商品或者服务；
（三）购买商品或者接受服务，享有质量、价格、卫生、计量等保障；
（四）在购买、使用商品或者接受服务时，其人身、财产安全不受损害；
（五）对不符合质量标准的商品，有权在法定或者约定期限内要求修理、调换、退货；对不合格的服务，有权要求改进、重作或者退款；
（六）因购买、使用商品或者接受服务而受到损害时，有权进行投诉、申诉、起诉和要求赔偿；
（七）在购买、使用商品或者接受服务时，有权要求经营者提供购货凭证、服务单据、必要的技术指导和售后服务；
（八）有关法律、法规规定的其他权利。
第八条 消费者购买商品或者接受服务时，承担使用不当或自身原因造成的人身或财产损害责任；在投诉、申诉或者起诉时，应当根据事实，依法进行。
第九条 经营者承担下列义务：
（一）提供商品或者服务的真实情况；
（二）提供商品或者服务，必须征得消费者同意，不得强行销售、强行服务；
（三）提供的商品或者服务，必须符合国家的质量、价格、卫生、计量等规定；
（四）提供的商品或者服务，必须符合保障人身和财产安全的要求；
（五）根据法定或者约定，修理、调换、退货或者改进、重作、退款；
（六）有关法律、法规规定的其他义务。
第十条 经营者不得对消费者进行侮辱、诽谤，不得搜查消费者的身体及其携带的物品，不得侵犯消费者的人身自由。
第三章 监督管理
第十一条 经营者应当接受工商及有关行政管理部门依法对其提供的商品或者服务进行监督检查。
第十二条 经营者向消费者提供的商品或者服务必须明码标价，出具购货凭证或者服务单据，不得拒绝消费者当场提出的退货要求。
第十三条 从事承揽、加工的经营者在给消费者提供商品或者服务时，必须在凭证上写明材料名称、数量、规格、款式、质量、交付日期和费用等内容。
第十四条 租赁其他经营者的柜台从事经营活动的，应当持承租人营业执照依法经营，并在醒目位置标明真实名称和标记。出租柜台的经营者，应当在醒目位置标明出租柜台的位置、范围。
第十五条 从事服务的经营者，应当明示服务项目和服务价格，按照规定或者约定提供服务，保证服务质量和消费者人身、财产的安全。
第十六条 公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，应当保证所提供的商品和服务的质量，严格执行国家价格规定，不得限定消费者购买或者接受其指定的经营者的商品或者服务，不得擅自增加收费项目或者提高收费标准。
第十七条 从事商品住房销售、租赁的经营者应按法律、法规规定，不得将未经竣工验收或验收不合格，或者不符合销售、租赁合同约定条件的商品住房交付使用，并对所销售和租赁的商品住房按照国家规定实行质量保证制度。
物业管理组织应当严格执行有关法律、法规规定或者合同约定的服务项目、质量和收费标准。
第十八条 对行业组织损害消费者合法权益的规定，工商行政管理部门有权予以撤销。
第十九条 经营者提供商品或者服务不得有下列欺诈行为：
（一）销售掺杂、掺假、以假充真、以次充好的商品；
（二）采取虚假或者其他不正当手段使销售的商品份量不足的；
（三）销售“处理品”、“残次品”、“等外品”等商品不明示的；
（四）以欺诈性价格表示销售商品的；
（五）以虚假的商品说明、商品标准、实物样品等方式销售商品的；
（六）不以真实名称和标记销售商品的；
（七）采取雇佣他人等方式进行欺骗性销售诱导的；
（八）作虚假的现场演示和说明的；
（九）利用大众传播媒介对商品或服务作虚假宣传的；
（十）骗取消费者预付款的；
（十一）利用邮购销售骗取价款而不提供或者不按照约定条件提供商品的；
（十二）以虚假的“有奖销售”方式销售商品的；
（十三）伪造商品检验、检疫结果销售商品的；
（十四）以其他方式欺诈消费者的。
第二十条 经营者在向消费者提供商品中，有下列情形之一，且不能证明自己确非欺骗、误导消费者而实施此种行为的，应当承担欺诈消费者行为的法律责任：
（一）销售失效、变质商品的；
（二）销售侵犯他人注册商标权的商品的；
（三）销售伪造产地、伪造或者冒用他人的企业名称或者姓名的商品的；
（四）销售伪造或者冒用他人商品特有的名称、包装、装潢的商品的；
（五）销售伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志的商品的。
第二十一条 工商行政管理部门在处理侵犯消费者合法权益事件的过程中，对于假冒伪劣商品可以依法封存、扣留。
第四章 消费者协会
第二十二条 消费者协会是依法成立的对商品和服务进行社会监督的保护消费者合法权益的社会团体。
第二十三条 县级以上行政区域设立消费者协会。
消费者协会可以在乡、镇、街道、商品交易市场等建立分会。
第二十四条 消费者协会的经费来源有：
（一）政府拨款；
（二）调解收费；
（三）实行会员制的会费收入；
（四）接受社会赞助。
第二十五条 消费者协会依据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定履行以下职能：
（一）宣传有关保护消费者权益的法律、法规和政策；
（二）普及、培训消费知识；
（三）受理消费者投诉，对投诉事项依法进行调查、调解或者送交有关行政主管部门依法处理；
（四）通过大众传播媒介公布消费者投诉的情况及对商品的质量或者服务的信誉进行调查、比较、评议的结果；
（五）可以接受委托，代理不特定的多数消费者，对损害消费者合法权益的行为提起诉讼；
（六）法律规定的其他职能。
第五章 争议的解决
第二十六条 消费者和经营者发生消费者权益争议时，可以通过以下途径解决：
（一）协商和解、请求消费者协会调解或者向有关行政部门申诉；
（二）根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁或者直接向人民法院提起诉讼。
第二十七条 消费者要求解决消费者权益争议的，应当提供实物，并持有真实的购货凭证、服务单据或者其他相关证据。
第二十八条 因商品质量或服务质量发生争议需要检测的，由受理申诉、投诉的部门或者组织委托法定检测机构检测，也可以由争议双方约定检测机构检测，检测机构应当出具书面检测结论，检测费用由责任方承担。
第二十九条 消费者就消费者权益争议向消费者协会投诉的，消费者协会应当在接到投诉后三日内作出是否受理的决定。
消费者协会受理投诉后，应在三十日内调解结束，重大复杂事项应在六十日内调解结束，调解成立的，当事人双方应当按照调解协议履行；调解不成的，应当及时告知当事人通过其它途径解决。
第三十条 消费者向有关行政管理部门申诉的，行政管理部门应当在接到申诉之日起五日内作出是否受理的决定。
行政管理部门受理申诉案件后，应当在六十日内依法作出处理。
第三十一条 消费者合法权益受到损害时，消费者向消费者协会投诉或者向有关行政管理部门申诉，从知道或者应当知道其权益受到损害之日起一年内提出，法律、法规另有规定的除外。
第三十二条 经营者在保险公司投保的商品或者服务项目，给消费者造成损害的，应当由经营者直接赔偿损失。
第三十三条 消费者在商品交易市场、展销会购买商品或者接受服务，其合法权益受到损害的，可以向销售者或者服务者要求赔偿。商品交易市场内经营者歇业、展销会结束，可以向市场、展销会举办者要求赔偿。商品交易市场、展销会举办者赔偿后，有权向销售者或者服务者追偿。
损害消费者合法权益的企业分立、合并、变更，由承受其权利和义务的企业承担赔偿责任。
第三十四条 消费者因商品质量不合格退货时，遇价格下降时，经营者应当按原价格退还货款；价格上涨时，按新价格退还货款。法律、法规另有规定的或者双方另有约定的除外。
第三十五条 提供无厂名、厂址、产地、合格证的商品，给消费者造成损失的，应当赔偿损失。
第六章 法律责任
第三十六条 经营者提供的商品质量不合格，在保修期内承担修理、调换、退货的责任，不得收取任何费用，并且承担商品的运输或邮寄费用；故意拖延或者无理拒绝的，应当赔偿由此造成的损失。
第三十七条 经营者提供的服务不符合法定或者约定要求的，应当承担改进、重作或者退款的责任，改进或重作不得收取任何费用；无故拖延或者无理拒绝的，应当赔偿由此造成的损失。
第三十八条 商品或者服务不符合法定或者约定的质量要求，消费者有权在下列期限内提出修理、调换、退货或者重作、改进、退款的要求：
（一）法律、法规有规定期限的，按照规定执行；
（二）法律、法规没有规定期限的，经营者可以与消费者约定，其中经营者采用格式合同、店堂告示等方式与消费者约定的，期限不得少于三个月；
（三）法律、法规没有规定期限，经营者与消费者也没有约定期限的，为六个月。
第三十九条 经营者提供商品或者服务给消费者造成人身伤害或者财产损失的，应当承担民事赔偿责任。
经营者因欺诈行为给消费者造成损失的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。
第四十条 经营者违反本条例第十条规定，侵害消费者的人格尊严或者侵犯消费者人身自由的，应当停止侵害、消除影响、赔礼道歉，并赔偿损失。
第四十一条 违反本条例第十一条规定拒绝、阻挠工商及有关行政管理部门监督、检查的，处以警告、三千元以下罚款；情节严重的，并处停业整顿或者吊销营业执照；违反治安管理处罚规定的，由公安部门依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 违反本条例第十四条规定的，处以警告、三千元以下罚款。
柜台的承租者在经营中给消费者造成损害的，应当向消费者进行赔偿，柜台租赁期满后，消费者也可以向柜台的出租者要求赔偿。柜台的出租者赔偿后，有权向柜台的承租者追偿。
第四十三条 经营者违反本条例第十三条、第十五条规定的，处以警告、一千元以下罚款。
第四十四条 经营者违反本条例第十九条、第二十条规定的，责令停止违法行为，处以警告、一万元以下罚款；情节严重的，并处责令停业整顿或者吊销营业执照；有违法所得的，没收违法所得。
第四十五条 经营者在提供商品或服务时违背消费者的意愿，强行服务、强行销售的，处以警告、二千元以下罚款；情节严重的，并处责令停业整顿。
第四十六条 经营者违反本条例第三十五条规定的，处以警告、没收“三无”商品、三千元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得。
第四十七条 经营者提供商品或者服务，造成消费者或者其他受害人人身伤害、残疾、死亡的，应当按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十一条、第四十二条规定的项目和下列标准支付费用：
（一）医疗费：按医院对受害者治疗所必须的费用计算；
（二）护理费：受害者在住院期间生活不能自理，雇请护理人员的费用（按雇请一人计算）；
（三）误工费：按受害者因误工减少的实际收入计算；
（四）残疾者一次性生活补助费、残疾赔偿金：根据受害者伤残等级，分别按照当地年平均生活费的十倍至二十倍、五倍至十五倍计算；
（五）丧葬费：按照当年殡葬单位基本服务项目收费标准计算；死亡赔偿金：按照当地年平均生活费的二十倍计算；
（六）丧失劳动能力的残疾者或者死者生前扶养的人所必须的生活费：按当地年平均生活费计算，对不满十八周岁的被扶养人，按扶养到十八周岁计算；对无劳动能力的被扶养人，按扶养五至二十年计算。
前款规定的费用应当一次性支付，法律、法规另有规定的，从其规定。
本条所称的“当地”是指受害者所在的县（市、区），所称的“年平均生活费”是指受害者所在的县（区、市）上年度政府公布的统计数字。
第四十八条 经营者在提供商品或者服务中，侵害消费者合法权益，违反治安管理规定的，由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十九条 行政管理部门依据本条例作出行政处罚的，必须按照《中华人民共和国行政处罚法》的规定进行。
行政管理部门处理损害消费者权益的案件，应当实行先赔偿后处罚的原则；对同一违法行为，不得重复处罚。
第五十条 对经营者侵害消费者合法权益的违法行为，其他法律、法规已有处罚规定的，从其规定；其他法律、法规没有规定的，依照本条例进行处罚。
对行政管理部门作出的停业整顿或者吊销营业执照的行政处罚，被处罚人有要求举行听证的权利。
第五十一条 经营者对处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼。
逾期不申请复议，也不提起诉讼，又不履行的，作出行政处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第五十二条 对消费者依法提出的申诉，有关行政管理部门无正当理由拒绝受理或者受理后拖延不办的，由其上一级行政主管部门责令其履行职责；情节严重的，由其所在单位或上级行政主管部门给予行政处分；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十三条 国家机关工作人员，玩忽职守、徇私舞弊或者包庇经营者侵害消费者合法权益的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第五十四条 本条例实施中的具体应用问题，由省人民政府负责解释。
第五十五条 农民购买、使用直接用于农业生产的生产资料，参照本条例执行。
第五十六条 本条例自公布之日起施行。陕西省人民代表大会常务委员会1991年9月27日公布的《陕西省保护消费者合法权益条例》同时废止。
1998年12月18日
