上海市商品住宅维修基金管理办法
上海市人民政府
上海市商品住宅维修基金管理办法
上海市人民政府令(第91号)
《上海市商品住宅维修基金管理办法》已经2000年10月8日市政府第75次常务会议通过，现予发布，自2001年1月1日起施行。
市长 徐匡迪
二○○○年十月十二日
第一条 （目的和依据）
为了加强本市商品住宅维修基金的管理，保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新，根据《上海市居住物业管理条例》，制定本办法。
第二条 （适用范围）
本市行政区域内商品住宅维修基金（以下简称维修基金）的设立、使用和管理，适用本办法。
第三条 （管理部门）
上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）是本市物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政主管部门，依照本办法对维修基金的设立和使用进行监督管理。
第四条 （维修基金的设立）
新建内销商品住宅应当设立维修基金，首期维修基金由房地产开发企业和购房人交纳。
新建外销商品住宅可以设立维修基金。新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，由房地产开发企业与购房人在住宅转让合同中约定；住宅出售时未设立维修基金的，业主大会或者业主代表大会可以决定设立，并在业主公约中规定。
第五条 （维修基金专户的开立）
业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。
区、县房地产管理部门应当与本市商业银行（以下称专户银行）签订委托协议，开立一个本辖区维修基金的专户。
维修基金专户的开立，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。
第六条 （首期维修基金的交纳标准）
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准交纳首期维修基金：
（一）配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4％交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳。
（二）配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2％交纳。
新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和市物价部门核定。
新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，首期交纳标准由房地产开发企业和购房人在住宅转让合同中约定；业主大会或者业主代表大会决定设立维修基金的，全体业主应当按照业主公约规定的标准交纳首期维修基金。
第七条 （首期维修基金的交纳时限）
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限交纳首期维修基金：
（一）房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前，按本办法第六条第一款第一项的规定，将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。
（二）购房人应当在办理房地产权变更登记前，按本办法第六条第一款第二项的规定，将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。
（三）业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，按本办法第六条第一款第二项的规定交纳维修基金，存入专户银行。
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人在办理新建商品住宅所有权初始登记、房地产权变更登记手续时，应当向房地产登记机构提交专户银行收款凭证。
新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，应当按住宅转让合同约定的时限，将首期维修基金存入专户银行；业主大会或者业主代表大会决定设立维修基金的，全体业主应当按业主公约规定的时限，将首期维修基金存入本办法第十条规定的开户银行。
第八条 （首期维修基金交存情况的核查和公布）
区、县房地产管理部门应当定期核查首期维修基金的交存情况，并每年公布一次。
第九条 （前期物业维修和更新费用的承担）
业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。
第十条 （维修基金帐户的开立）
业主委员会成立后，应当与本市商业银行（以下称开户银行）签订委托协议，开立一个物业管理区域的维修基金帐户。
维修基金帐户的开立，应当按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。
第十一条 （开立维修基金帐户提交的文件和资料）
业主委员会开立维修基金帐户时，应当提交下列文件和资料：
（一）开户申请书；
（二）业主委员会成立的批准文件；
（三）业主分户清册；
（四）业主委员会主任、副主任私章和业主委员会财务专用章的印鉴；
（五）物业管理服务合同。
前款规定的业主分户清册由区、县房地产管理部门经核对后向业主委员会提供。业主分户清册的格式，由市房地资源局会同有关部门制定。
业主委员会委托物业管理企业办理开户手续的，还应当提交书面委托书。
第十二条 （维修基金的划转）
业主委员会开立维修基金帐户后，应当通知区、县房地产管理部门，由区、县房地产管理部门将维修基金专户中已收取该物业管理区域首期维修基金的本息划转至业主委员会的维修基金帐户。
第十三条 （纳入维修基金的收益）
业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。
业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归全体业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。
第十四条 （维修基金的用途）
维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。
住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。
经业主大会或者业主代表大会决定，业主委员会活动经费可以在维修基金中列支，业主大会或者业主代表大会的决定应当包括活动经费的用途、开支项目和限额。
第十五条 （物业维修和更新的实施）
物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项；合同未约定或者约定不明确的，按照下列规定实施：
（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业主小组书面同意；
（二）物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主委员会书面同意。
发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。
住宅需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明，提交业主委员会审核；业主委员会审核同意的，应当书面委托物业管理企业通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，应当由业主委员会或者其委托的物业管理企业
审核。住宅大修和专项维修、更新完成后，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面报告。
住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属于房地产开发企业保修责任范围的，应当由房地产开发企业或者其委托的物业管理企业负责实施。
第十六条 （房屋督修）
经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形，区、县房地产管理部门应当督促业主和业主委员会限期维修；逾期不维修的，区、县房地产管理部门可以组织代为维修，其费用由房屋所有人承担，或者按本办法第十七条第二款规定
在维修基金中列支。
第十七条 （维修基金列支的范围和方式）
物业维修、更新完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关的费用方可在维修基金中列支。
物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支：
（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，一幢住宅有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
（二）物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
第十八条 （维修基金的支取和分摊）
维修基金应当按照下列规定支取：
（一）物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按月结算；物业管理服务合同另有约定的，从其约定。物业管理企业向开户银行支取备用金时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证；支
取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
（二）住宅需要大修或者专项维修、更新的，施工承包合同中可以约定预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30％。物业管理企业向开户银行代为支取预付款时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同；代为支取实际发生的费用时，应当提交
经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
（三）业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，实际发生的活动经费按月结算；业主大会或者业主代表大会另有决定的，从其决定。向开户银行支取备用金时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和业主大会或者业主代表大会
的决定；支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
物业的日常维修、更新费用和业主委员会活动经费由物业管理企业按季度进行按户分摊；物业管理服务合同另有约定的，从其约定。住宅大修和专项维修、更新费用，应当单项即时按户分摊。业主分户帐外设立单独帐目的，可以先在该帐目中列支。
物业管理企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单，由开户银行计入业主分户帐和业主分户帐外的单独帐目。
第十九条 （维修基金帐目的核对和公布）
业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：
（一）维修基金交纳、使用和结存的金额；
（二）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况；
（三）业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况；
（四）维修基金使用和管理的其他有关情况。
前款第二项规定的情况，应当按每幢住宅公布；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布。
业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。
开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金帐户对帐单，每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。
第二十条 （维修基金的再次筹集）
一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的30％时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。
再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会或者业主代表大会讨论通过，但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金。
第二十一条 （住宅转让时维修基金的处理）
因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。
住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。
房地产开发企业出售住宅时，其按本办法第七条第一款第三项规定交纳的维修基金剩余款额，按前款规定执行。
第二十二条 （维修基金帐户的变更）
有下列情形之一的，业主委员会应当向开户银行办理维修基金帐户的有关变更手续：
（一）物业管理区域发生调整的；
（二）业主委员会主任、副主任发生更换的；
（三）物业管理企业发生更换的。
第二十三条 （维修基金帐户的注销）
因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的，业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明和业主委员会的证明，向开户银行提取其维修基金分户帐中的剩余款额，并办理分户帐注销手续。
因拆迁、自然灾害或者其他原因致使一个物业管理区域内的住宅全部灭失的，业主委员会应当凭区、县房地产管理部门的有关证明，向开户银行办理维修基金帐户注销手续。业主分户帐外设立单独帐目的，其剩余款额由本办法第十三条规定的共同所有人按照原拥有住宅建筑面积的比例
分别提取。
第二十四条 （投诉）
市房地资源局和区、县房地产管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。
区、县房地产管理部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理之日起30日内答复投诉人。
投诉人对区、县房地产管理部门的投诉答复有异议的，可以向市房地资源局申请复核；市房地资源局应当自受理之日起30日内，将复核意见告知投诉人。
第二十五条 （法律责任）
房地产开发企业或者物业管理企业违反本办法规定的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门按照《上海市居住物业管理条例》的有关规定予以处理；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。
业主委员会或者业主委员会成员违反本办法规定，侵占应当存入维修基金帐户的经营服务收益或者挪用维修基金的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门责令限期改正，并通告全体业主；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。因物业管理企业的过错致使维修基
金被挪用的，物业管理企业应当依法承担连带责任。
第二十六条 （物业管理区域内非居住房屋的维修基金）
物业管理区域内纳入住宅竣工配套计划的公共建筑设施，应当由设施接收单位按照下列规定交纳首期维修基金：
（一）新建内销商品住宅的配套公共建筑设施接收单位，按本办法第六条第一款第一项和第二项规定标准的总和，在办理设施移交手续之日起的15日内交纳；其中，单幢的配套公共建筑设施由一家单位接收的，按规定标准的50％交纳。
（二）新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，由配套公共建筑设施接收单位按本办法第六条第三款和第七条第三款的规定交纳。
前款规定以外的物业管理区域内非居住房屋，应当由房地产开发企业和购房人按本办法第六条和第七条的规定交纳首期维修基金。
物业管理区域内非居住房屋维修基金的使用和管理，依照本办法的有关规定执行。
第二十七条 （维修基金的委托管理）
业主委员会可以委托社会中介机构代为管理维修基金。具体办法由市房地资源局制定。
第二十八条 （应用解释部门）
市房地资源局可以对本办法的具体应用问题作出解释。
第二十九条 （施行日期和执行事项）
本办法自2001年1月1日起施行。本办法施行前已出售商品住宅的维修基金的设立、使用和管理，参照本办法的有关规定执行，具体执行办法由市房地资源局制定。
2000年10月8日
关于加快推进交通电子口岸建设的指导意见
交通运输部
关于加快推进交通电子口岸建设的指导意见
交水发〔2010〕670号
按照国家加快电子口岸建设的总体部署，近年来，我部高度重视交通电子口岸建设工作，加强了交通电子口岸相关规章、标准的制定和信息系统的开发，取得了明显成效，一批信息系统得到开发应用，系统互联和信息共享逐步推进，在行业监管、口岸建设中发挥了重要作用。但是，与交通运输和外贸发展的要求相比，交通电子口岸建设总体进展不快，区域发展不平衡。为贯彻落实国务院《物流业调整和振兴规划》，加快推进交通电子口岸建设，促进交通运输业又好又快发展，现提出如下意见：
一、充分认识加快推进交通电子口岸建设的重要意义
交通电子口岸是国家电子口岸的重要组成部分，是运输工具、旅客、货物等核心信息管理、服务和监管的一个基础信息平台和重要的数据交换平台。加强交通电子口岸建设，整合行业信息资源，为口岸通关、运输市场监管和宏观决策提供支撑，是加快转变交通运输发展方式、提升行业信息化水平的重要举措，有利于增强港口的国际竞争力，促进贸易和物流的便利化，对于推进综合运输体系和现代物流发展具有重要意义。
二、交通电子口岸建设的指导思想、主要目标
交通电子口岸建设的指导思想是：按照国家电子口岸建设的总体要求，以信息服务为宗旨，以市场需求为导向，以改善通关环境和加强行业监管为重点，借鉴国内外相关领域电子口岸建设经验和技术，完善交通电子口岸相关法规、技术标准和制度，加大资金投入，遵循“共建共管、共享共用”的原则，交通运输主管部门牵头组织建设交通电子口岸，加强道路运输、港口、航运、航道、海事和船检等部门之间的信息资源整合，在互联互通的基础上实现信息共享。地方交通电子口岸要纳入地方电子口岸建设，并在其中发挥重要作用。
交通电子口岸建设的主要目标是：用五年左右的时间，建成具有标准性、实用性、可靠性的交通电子口岸信息平台和交通运输数据交换平台，在大通关、大物流建设中发挥重要的支撑作用。争取重点信息资源整合项目建设取得显著成效；交通电子商务开发取得重大进展；道路运输、港口、航运、航道、海事和船检等部门之间信息共享程度明显提高；信息平台运作的相关管理规章和技术标准逐步完善；服务海运、陆运和多式联运的区域物流公共信息服务平台初步形成；逐步实现涉及监管和服务的数据一次输入、多次使用、分类服务。
三、交通电子口岸建设的主要任务
(一)建设统一的交通电子口岸信息平台。鼓励各港口所在地的港口或水路交通运输管理部门按照我部《海上国际集装箱运输电子数据交换管理办法》（ 交水发〔1997〕233号）等相关规定，组织建设港口（港航）EDI中心；具备条件的地方，以港口（港航）EDI中心为基础，与海事、海关、质检、边检等口岸查验部门和单位的信息系统连接和互联互通，实现出入境旅客信息、货物信息、交通运输工具信息和出入境监管信息的共享，逐步发展成为地方电子口岸信息平台的重要支撑。各省、自治区、直辖市交通运输主管部门逐步整合辖区内各水路口岸、公路口岸信息资源，加快建设统一的交通电子口岸信息平台，逐步发展成为交通电子口岸分中心。我部在分中心的基础上，逐步建立交通电子口岸数据中心。
(二)开发一批重点应用项目和示范项目。以需求为导向，港口（港航）EDI中心要抓紧开发一批重点应用项目，尽快形成交通电子口岸的基本框架。具体包括：港航集装箱数据交换；建立网上订舱服务；提供船期实时查询；实现危险品网上申报；加快推进车（船）、货物的电子联检；整合仓储、堆场、车队信息资源，为货主提供“一条龙”集疏运服务。新建业务系统和管理信息系统，原则上要充分利用交通电子口岸信息平台，采用统一的信息标准和规范。开展信息化项目示范应用，重点开发港区联动、多式联运信息系统等业务协同、覆盖面广、惠及全社会的综合性、区域性项目，促进沿海港口与内陆无水港的衔接，推进落实启运港退税政策。依托交通电子口岸建设，主要港口要逐步建成港口公共物流信息平台，逐步建成长江三角洲、长江干线港口、航运信息交换系统。
(三)完善交通电子口岸法规、标准体系。制定和完善交通电子口岸建设有关规章和信息技术标准与规范，研究制定《交通电子口岸数据交换管理办法》，明确数据交换内容、交换流程以及安全保密责任。加快制修订危险品货物通知、集装箱装卸报告等电子报文，电子数据交换从国际集装箱逐步扩大到散货、件杂货、液货危险品等领域，完善水路、公路运输电子数据交换和电子报文标准体系。各有关单位在信息化建设中，应严格采用国家和行业信息标准。抓紧建立部门间信息共享机制，制定业务协同、信息共享和网络安全的执行标准，建立部与地方交通电子口岸信息平台统一标准实施框架。
(四)建立网络与信息安全保障制度。高度重视安全防护，建立数据备份，保证系统稳定可靠运行。加强对信息平台安全保障工作的指导与管理，逐步完善安全管理机制。加强安全认证体系建设，逐步实现统一认证，并与国家电子口岸安全认证体系相融合。
四、加快交通电子口岸建设的主要措施
(一)加强组织领导。各级交通运输主管部门要高度重视，成立交通电子口岸建设领导小组，道路运输、港口、航运、航道、海事等管理部门作为成员单位参加，邀请当地信息化主管部门参加，协调推进交通电子口岸建设，研究和协调解决交通电子口岸建设中的重大问题，积极参与当地人民政府主导的地方电子口岸建设。
(二)加快建设力度。交通运输主管部门牵头组织建设交通电子口岸信息平台，增加资金投入，加大信息系统的开发和应用力度。我部将研究提出交通电子口岸的总体架构，建立和完善信息共享机制。港口（港航）EDI中心按照有关规定适当收取信息服务费用，以维持长期的高效运转，更好地提供信息查询和信息增值服务。鼓励港口（港航）EDI中心、交通运输企业、物流企业参与各地交通电子口岸建设，加大电子商务项目的开发应用。
(三)加强沟通合作。交通运输主管部门要认真贯彻我部与国家质检总局共同签署的《关于加强进出口监管提高口岸工作效率合作备忘录》精神，加强与质检部门等口岸部门和相关单位的沟通与联系，建立信息共享机制和信息交换平台，共同推进电子口岸相关政策、标准建设，提高口岸进出效率。充分利用信息化技术手段，建立执法联动机制，对港口、场站的进出境船舶（车辆）、集装箱、货物，积极推行电子闸口放行的管理模式。
(四)加强经验交流。各地要紧密结合口岸实际，由易到难，以点带面，搞好试点、测试和示范工作，积极稳妥推进交通电子口岸建设。要加强经验、技术交流，学习借鉴成熟、先进的交通电子口岸建设模式和技术，互相促进，实现区域间协调发展、共同发展。
中华人民共和国交通运输部（章）
2010年11月15日
