徐州市政府关于印发《徐州市市区城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的通知
江苏省徐州市人民政府
徐州市政府关于印发《徐州市市区城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的通知
徐政发〔2006〕178号 (2006年12月31日）
各县(市)、区人民政府，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：
《徐州市市区城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，希认真贯彻执行。
徐州市市区城镇最低收入家庭廉租住房管理办法
第一条 为建立和完善城镇廉租住房制度，保障我市最低收入家庭的基本住房需要，根据《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发〔2006〕37号）、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部令第120号 ）、《城镇廉租住房租金管理办法》（发改价格〔2005〕405号 ）、《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》（建住房〔2005〕122号 ）、《财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（财综〔2006〕25号）、《关于建立和完善城镇最低收入家庭廉租住房制度的实施意见》（苏建房改〔2005〕609号 ）等文件规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有市区城镇常住户口且住房困难的最低收入家庭提供住房租赁补贴、租金核减和按照廉租住房租金标准收取租金的普通住房。
第三条 市区城镇最低收入家庭廉租住房保障的实施及管理适用本办法。
第四条 市房产管理局是本市廉租住房工作的行政主管部门，负责制订并组织实施本市廉租住房的管理办法和政策。市房产管理局、民政局、总工会、财政局、建设局、规划局、审计局、国土资源局、税务局等有关部门组成市住房保障领导小组，负责研究制订全市住房保障年度计划及中长期计划，协调、督促、检查廉租住房的实施情况。住房保障领导小组办公室设在市房产管理局，配备专职管理人员，负责廉租住房政策实施、计划安排、资金筹措、房源落实，以及廉租住房对象的申请、审核、配租方式审批、住房租赁补贴发放和退出廉租住房等工作的落实。市民政局、总工会负责廉租住房对象认定的初审工作。各区房管和民政部门负责配合市房产管理局对廉租住房对象进行调查、初审、公示和年度复查等相关工作。
第五条 城镇最低收入家庭廉租住房保障方式以发放住房租赁补贴为主，租金核减、实物配租为辅。
（一）住房租赁补贴：对符合廉租住房条件的家庭，按照应享受的住房保障面积标准发放租金补贴，由其到市场上租赁住房。
（二）租金核减：对现已承租公有住房且符合廉租住房条件的家庭，由产权单位按照《徐州市人民政府关于减免城市居民最低生活保障对象有关费用的规定》（徐政发〔2002〕93号）的规定给予租金核减。
（三）实物配租：对烈属、孤老、残疾等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭，由政府提供按照廉租住房租金标准收取租金的普通住房。
每个最低收入家庭只能享受一种廉租住房保障方式。
第六条 廉租住房租金实行政府定价，原则上按照维修费和管理费两项因素确定。
廉租住房租金标准，由市物价局会同市房产管理局制定，报市政府批准后公布执行。
东苑居住区200套实物配租的廉租住房租金标准，仍按原文件规定执行。
第七条实物配租的廉租住房来源：
（一）廉租住房对象承租的现有公有住房；
（二）政府出资建设、收购用于廉租的住房；
（三）腾空的公有住房；
（四）接受社会捐赠和通过其他方式筹集的符合廉租住房标准的住房。
政府所有和社会捐赠的实物配租的廉租住房属国有资产，由政府委托市房产管理局管理。
第八条 廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应，行政事业性收费原则上全部减免，严格控制面积标准，限制集中兴建廉租住房；购买旧住房作为廉租住房，减免有关税费；实物配租的廉租住房租金收入按照规定免交营业税、房产税。
第九条 廉租住房资金的来源，实行财政预算安排为主，多种渠道筹措的原则，主要包括：
（一）市财政预算安排资金；
（二）住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；
（三）直管公有住房售房款中提取的资金；
（四）市政府土地出让净收益中按规定提取一定比例的资金；
（五）发行福利彩票所筹公益金中按规定提取一定比例的资金；
（六）社会捐赠和通过其他渠道筹集的资金。
第十条 廉租住房资金实行财政专户管理，专项用于住房租赁补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理等，不得挪作他用。
第十一条 廉租住房资金年度使用计划由市房产管理局根据廉租住房资金筹集情况、经济发展水平、廉租住房保障范围、保障水平，以及廉租住房情况合理编制，经市财政审核，报政府批准后执行。
第十二条 申请廉租住房的家庭（以下简称申请家庭）必须同时符合下列条件：
（一）具有市区城镇常住户口5年以上；
（二）持有合法有效的城镇居民最低生活保障证明，并连续6个月以上享受低保待遇；
（三）无房或者家庭人均住房使用面积低于10平方米（含10平方米）；
（四）家庭成员及其所在单位均无能力解决住房；
（五）家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系。
家庭成员中未共同居住或者已入住敬老院、社会福利院的，不在廉租住房保障范围以内。
第十三条 申请家庭现住房面积的认定：
（一）家庭成员居住的私有住房面积；
（二）家庭成员承租的公有住房面积；
（三）现居住父母或者子女的住房面积；
（四）已领取拆迁货币补偿款的原住房面积；
（五）待入住的拆迁安置住房面积。
第十四条 申请家庭现住房使用面积的计算：
（一）租赁公有住房的，以租约记载的使用面积为准；
（二）已领取房屋所有权证的，以记载的建筑面积按多层70%、平房80%的比例折算成使用面积。
第十五条 申请廉租住房程序：
（一）申请。申请家庭应由其具有完全民事行为能力的成员作为申请人，向户籍所在地社区居委会提出书面申请，领取并如实填写《徐州市市区廉租住房申请表》，并提交下列材料的原件和复印件：
（1）书面申请报告；
（2）家庭成员的身份证、户口簿；
(3）有效的城镇居民最低生活保障金领取证；
（4）家庭成员现有住房证明（现住房租赁证、房产证或无房证明）；
（5）合法有效的家庭成员之间的赡养、抚养、扶养关系证明；
（6）烈属、孤老、残疾的，需提供合法有效的证明；
（7）其它需提供的材料。
（二）审查。申请人户籍所在地社区居委会对申请人家庭的收入、同住家庭人口及住房情况进行调查确认，并在所在辖区内公示15日，公示后无异议的，经所在地街道办事处、区民政局和房管处在《徐州市市区廉租住房申请表》上签署意见盖章后，由区房管处（连同相关证明材料）报送市房产管理局。
（三）登记。市房产管理局对申请人提供的材料予以审核。将审核符合条件的申请家庭基本情况在适当范围内公示15日，无异议的，应当予以登记；有异议的，应当在15个工作日内进行核实，并作出准予登记或者不予登记的决定。
（四）审批。市房产管理局对已登记的申请人，根据困难程度和登记排序等条件，实行轮候制度。经民政等部门认定的由于无劳动能力，无生活来源，无法定赡养人、扶养人或抚养人，优抚对象，重度残疾等原因造成困难的家庭可优先予以解决。轮候期间，申请人家庭收入、人口、住房等情况发生变化的，申请人应当及时告知，经市房产管理局核实后，根据情况变化，变更登记，不符合廉租住房条件的，取消其廉租住房资格。
（五）签约。市房产管理局根据申请人家庭实际情况，确定给予住房租赁补贴或者租金核减，或者实物配租，并签订相关合同。
第十六条 享受实物配租的家庭，应与市房产管理局签订《徐州市市区廉租住房租赁合同》，承租人必须按照合同约定缴纳租金，并按约定的期限腾退原公有住房，由市房产管理局继续用于实物配租。
享受租金核减的家庭，由房屋产权单位按有关文件规定给予租金核减。
享受住房租赁补贴的家庭，应当与市房产管理局签订《徐州市市区廉租住房租金补贴协议》，可以根据居住需要选择适当的住房，在与房屋出租单位（人）签订《徐州市市区廉租住房租赁合同》并报市房产管理局审查备案后，由市房产管理局按规定标准向房屋出租单位（人）发放住房租赁补贴，用于冲减房租；特殊情况的，经市房产管理局批准，也可以直接发给廉租住房家庭。
第十七条 住房租赁补贴标准实行政府定价、定期公布。
经批准发放住房租赁补贴的家庭，按人均住房使用面积10平方米、每平方米每月补助10元的标准向保障对象计发住房租赁补贴。其中无房的按10平方米全额计发，未达标准的按原住房面积与10平方米的差额计发。计算公式：住房租赁补贴额（元）=面积补贴标准（10元/平方米）（10平方米家庭人口－家庭实际住房使用面积）。
1人户按2人补，2、3人户按实补，4人户以上的按4人补（几人户是指民政部门核定的享受最低生活保障的实际人数）。
第十八条 对享受廉租住房保障的家庭实行年审制度。享受廉租住房保障的家庭应当按年度如实向市房产管理局申报家庭收入、人口及住房变动情况，由市房产管理局会同民政等相关部门进行复核，根据复核结果对享受廉租住房保障的资格、方式、补贴及租金核减金额等进行及时调整，并书面告知当事人。
市房产管理局应当建立廉租住房档案和信息管理系统，建立廉租住房统计报表制度，实行动态管理和退出机制。
第十九条 实物配租的廉租住房承租人去世或者外迁的，其同户籍家庭共同居住人需继续承租的，应当重新提出申请，按本办法规定重新办理相关手续。
第二十条 享受廉租住房保障的家庭有下列情况之一的，由市房产管理局作出取消保障资格的决定，收回承租的廉租住房或者停止发放住房租赁补贴，或者停止租金核减：
（一）家庭人均收入连续一年以上超出当年市区最低生活保障标准的；
（二）因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出廉租住房政策确定的住房标准的；
（三）擅自改变房屋用途的；
（四）将承租的廉租住房转借、转租的；
（五）连续六个月以上未在廉租住房居住的；
（六）连续三个月未缴纳廉租住房租金的；
（七）其他违反相关规定的。
市房产管理局作出取消廉租住房资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。
第二十一条 最低收入家庭申请廉租住房时违反本办法规定，不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况，骗取廉租住房或者住房租赁补贴，或者核减租金的，市房产管理局可作出处以1000元以下的罚款决定，取消其廉租住房资格，责令其退还已领取的住房租赁补贴或者补交核减的租金；享受实物配租的家庭应当将承租的廉租住房在6个月内退回并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额，逾期不退回的，市房产管理局可以依法申请人民法院强制执行。
第二十二条 承租廉租住房的家庭，应当遵守小区物业管理单位制定的物业管理规定，按期交纳物业管理费。
第二十三条 市房产管理局等相关行政管理部门的工作人员，违反本办法规定，对已批准的廉租住房不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 各县（市）、贾汪区廉租住房管理可参照本办法执行。
第二十五条 本办法自公布之日起施行。
从法律行为的成立及生效要件看民法的意思自治原则及其限制
山西圣合律师事务所律师 王斌周
（发表于《法制与社会》２００７年第３期,转载请注明作者及出处）
中图分类号:D92.1 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2007)-056-02
摘要：民法上的法律行为以当事人具有意思表示为其成立要素，在成立过程中充分体现出民法上的意思自治原则，而在其生效的问题上又反映了国家公权力对意思自治原则的限制。本文通过对法律行为的成立及生效要件进行分析，初步探讨了法律行为与意思自治原则的相互联系。
关键词：法律行为 成立 生效 意思自治
民法上的意思自治原则，又称私法自治原则，“指私人相互间的法律关系应取决于个人之自由意思。只要不违反法律之根本精神，个人之法律关系均可依其自己的意思，自由创设。”①意思自治原则强调尊重个人意思自由，当事人在从事民事活动时有权依自己的真实意志来决定自己的行为，不受其他任何主客观因素的干涉。传统民法上的法律行为则是与事实行为相对应的一个概念，事实行为属非意思表示行为，而法律行为则是指民事主体以一定的意思表示发生民事法律后果的行为，“法律行为者，乃以发生私法上效果之意思表示为要素之一种法律事实也。”②可见法律行为以当事人有意思表示为其必不可少的要素。在我国民法中，并未采用“法律行为”这一传统概念，而是在《民法通则》第54条定义了“民事法律行为”，按此定义民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为③，可以理解为指合法有效的法律行为，非法、无效的法律行为不在此列。需要注意，在法律行为的成立过程中当事人意思自治原则始终居于主导地位，而国家立法对于法律行为效力的规制则体现出限制民事主体意思自治方面的内容。本文从法律行为成立和生效的要件角度出发，对当事人意思自治原则及其限制问题分别作如下探讨：
一、当事人意思自治原则贯穿于法律行为成立的全过程。
如前所述，法律行为是指依据主体的意思表示才得以发生一定法律后果的行为。看一项法律行为是否成立，系对该法律行为的“存在”之判断、“有无”之判断，属一种事实上的判断，这种判断主要是看是否满足法律行为足以成立所需的各项要件，如果全部满足则法律行为得以成立，如不能满足则不能构成法律行为。依行为本身性质的不同，成立法律行为的要件可分为一般要件和特殊要件，但无论何种性质的法律行为，在其成立的全过程都无不体现着当事人意思自治原则。
就一般的法律行为而言，其成立要件为三项，即当事人、标的和意思表示。这三项要素本身也是意思自治原则在实际民事活动中得以体现的必要条件，因为任何一种法律基本原则或精神要真正地运用于实践当中，不依靠载体是无法实现的，而上述一般法律行为成立的三项要素即主体要素、客体要素和意志要素正是意思自治原则得以在实践中体现的载体，是意思自治原则的血肉，缺少任何一个要素不仅无法成立一项法律行为，也不能体现当事人意思自治原则的本意所在，可以说，法律行为的成立是真正实现当事人意思自治的手段。在三项要素中，如果缺少标的要素，即只有当事人及其意思表示而没有指向的对象，就只会发生当事人自己的表意行为而不会与外界发生法律联系，当然也就不可能发生具体的民事法律后果；如果缺少当事人这一主体要素，法律行为没有行为的实施者，更是成了无源之水、无本之木，无从谈起行为的成立；如果缺少意思表示要素，主体的行为作用于标的只可能发生其自身的日常行为（如洗脸、刷牙等）和发生一定法律后果的事实行为（如拾得遗失物等），而不可能发生以意思表示为基本要素的法律行为，当然也就更不可能体现出意思自治原则了。可见，只有三项要素齐备时，当事人意思自治原则才能真正得以落实并指导当事人所实施的法律行为。例如，遗嘱行为的成立，应由立遗嘱人出于其真实意志就其财产处分作出书面、口头等形式的遗嘱，而不受任何人对其财产处分自由的干涉；在行使撤销权、解除权等形成权的场合，当事人有权依其自己意志决定是否行使、如何行使相应的权利，不受其他人或因素的影响，这都充分体现了当事人的意思自治支配着其法律行为的成立。需要注意，一般法律行为的成立时间，应当是在当事人对标的作出意思表示之时。
特殊性质的法律行为之成立，首先也要满足上述三项要素，因为这是任何法律行为成立所必须的。在此问题上可以理解为特殊法律行为的成立要件为当事人、标的、意思表示三项要素加上由该行为性质决定的特殊要素，相应地，特殊法律行为成立的时间亦应为行为满足特殊要素之时（当然此前必须先满足三项要素）。与一般法律行为成立相同，意思自治原则仍贯穿于该特殊法律行为成立的全过程。例如，在双方或多方当事人签订合同时，仅有各方当事人针对合同权利义务内容（即标的要素）作出意思表示并不能成立合同法律行为，还需要各方的意思表示达到一致合同才得以成立，这里的意思表示一致即各方形成合意就是合同法律行为成立的特殊要素，而意思自治原则则体现为合同各方当事人在要约、承诺阶段真实地表达内心意愿，任何一方不得将已方意愿强加给另一方，直至各方最终达成订立合同的合意 ，合同得以成立；在要物合同成立的问题上，特殊要素不仅是各方当事人在具体权利义务上形成合意，还包括标的物的实际交付，在标的物实际交付时合同才能成立，如《合同法》第367条规定，保管合同自保管物交付时成立。此时标的物的交付应理解为当事人个人意志支配下的实践性行为，仍属于意思自治原则的具体体现。
可见，无论是一般法律行为还是特殊法律行为，也无论是单方法律行为还是双方或多方法律行为，其成立必须具备相关的要件，在法律行为的成立过程中，当事人意思自治原则无处不在，它指导着民事主体的具体行为，同时也保护着民事主体在从事民事活动时的基本利益，在排除他人不正当干涉、维护私法自治方面起到了积极作用，从这个意义上说，意思自治原则可谓是以调整私人之间法律关系为特征的民法之基础、之根本。
二、立法对法律行为效力的规制意味着国家公权力对当事人意思自治原则的限制。
当事人意思自治原则作为民法的基本原则之一，体现了在民事活动中积极维护主体利益的根本要求。然而，社会毕竟是由若干个体组成的，而个体间利益经常是对立的，个体对利益的无限追求决定了绝对强调个体意志自由必然会造成一部分个体利益的缺失，更重要的是会严重损害到社会公共利益，因此，出于维护社会公共利益的需要，国家必然需要对意思自治原则作出一定的限制。故在法律行为依当事人意思自治原则成立之后，国家通过立法对其效力予以规制，从而对当事人意思自治原则予以限制和约束，以更好地平衡个体之间的利益，更好地维护社会公共利益。
从时间上看，判断一项法律行为是否生效是在该法律行为成立之后方可进行；从性质上讲，判断法律行为是否生效，是对该法律行为的“合法”之判断、“好坏”之判断，是一种价值上的判断。因此，法律行为的生效要件与其成立要件是相互对应的，一项法律行为在具备主体、标的和意思表示要素得以成立后，能否受到合法保护而发生其法律效果，就要看主体是否适格、标的是否合法确定、意思表示是否真实。一项有效的法律行为应当是主体适格、当事人意思表示真实、标的合法、确定、可能，这就是法律行为的生效要件，也就是我国《民法通则》中所规定的民事法律行为。另外，从构成上看，一项合法有效的法律行为必然要经历在当事人意思自治原则指导下的成立过程与国家公权力介入后赋予其效力的生效过程两个阶段，因此一项有效的法律行为可以理解成是当事人意志与国家意志的有机结合。前述后一个过程即对法律行为效力进行确定的过程充分体现出国家公权力对当事人意思自治原则的限制，从法律行为生效要件的角度看，这种限制具体体现为：
1、法律行为因主体不适格而无效或效力未定。因主体不适格而导致法律行为无效的情形，主要包括无民事行为能力人实施的行为、限制行为能力人实施了不能独立实施的行为以及不具备法律所要求的特殊资格的主体实施的相关行为（如学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体为他人提供保证的行为），以上法律行为都因违反了法律的强制性规定而归于无效，这种无效是自始、当然、确定的不发生法律效力，意味着国家公权力对部分已成立的、主体不适格的法律行为效力的彻底否定，至于行为人意思表示及标的处于何种状况在所不问。同样是主体不适格，但出于加速经济流转速度和维持民事活动秩序稳定考虑，立法将限制行为能力人实施的需经法定代理人同意的行为、无权代理行为和无权处分行为的效力确定权则赋予了真正的权利人，即规定在权利人作出追认与否的意思表示前有关法律行为的效力处于不确定状态，而权利人作出追认的意思表示时则使之成为有效法律行为，作出拒绝追认的意思表示时则使之成为无效法律行为。此时已依行为人主观意思表示成立的民事行为能否生效已不由原行为人控制，而转由权利人确定，应理解为权利人对原行为人的意思自治构成限制。
2、法律行为因主体意思表示不真实而无效或可变更或撤销。依《民法通则》和《合同法》有关规定，在行为人以欺诈、胁迫手段或乘人之危使对方在违背自己真实意思情况下订立的损害国家利益的合同行为归于无效；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益或以合法形式掩盖非法目的的民事行为亦均属于无效，上述情形均可看作是国家公权力因当事人意思表示不真实而对当事人合同行为效力的否定。而行为人以欺诈、胁迫手段或乘人之危使对方在违背自己真实意思情况下订立的不损害国家利益的合同行为、重大误解行为和显失公平行为，相关立法则规定为可变更、可撤销行为，如此规定实质上是赋予权利受害人以变更权或撤销权，使其审时度势决定使法律行为继续生效还是予以变更后使之保持效力亦或撤销后使之自始不发生效力，同样也是出于加速经济流转速度和维持民事活动秩序稳定考虑，在形式上体现出权利受害人对施害人主观意思表示的限制。
3、法律行为因标的违法、不确定或不可能实现而归于无效。损害社会公共利益、违反法律禁止性或强行性规定的行为均属于无效法律行为，而在标的不确定或不可能实现的场合，法律行为亦不会生效，因为标的不确定，就没有了明确当事人权利义务范围的前提；而标的不可能实现时，更是违背法律行为意在发生一定法律后果的本意所在。
4、对特殊法律行为生效时间的限制。一般而言，符合生效要件的法律行为在其成立之时即发生法律效力。而对于特殊性质的法律行为，其生效时间则滞后于成立时间，此时需满足的生效条件即法律行为的特殊生效要件。如《担保法》第41条规定当事人以其合法财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。此种情形下当事人所签订的抵押合同虽已依各方意思达成一致并且签署，但该抵押合同要发生法律效力还有赖于有关部门的登记。
通过以上分析可以看出，法律行为的成立与生效是各自独立的两个阶段，其中法律行为的成立系当事人依其意思表示针对一定标的所为的单方、双方或多方行为，在此阶段当事人意思自治原则居于绝对主导地位；而法律行为的生效则属于国家公权力对已成立法律行为的合法性所作的价值评判，意味着对在成立过程中处于权威的当事人意思自治原则进行限制，经公权力评判后，一部分法律行为符合国家法律的法律行为得以保留并发生其效力，依当事人的意志发生预期的法律后果；另一部分法律行为则由于违背国家法律的要求而被否定其效力，当事人的意志不能发生预期效果。客观地讲，片面、绝对地强调当事人意思自治原则和国家对私主体活动的干预都是不足取的，如何在保护私主体意思自治和维护社会公共利益之间寻求最佳契合点才正是国家通过立法对当事人意思自治原则进行限制的本意。
①参见梁慧星著：《民法总论》，法律出版社2004年9月版，第156页。
②郑玉波：《民法总则》，台湾三民书局1979年版，第211页。
③民法通则第54条将民事法律行为的主体仅限于“公民和法人”，笔者认为还应包括合伙、个体工商户、私营独资企业等其他组织，统称为“民事主体”。
