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司法部办公厅 国家计划委员会政策研究室关于律师从事基本建设大中型项目招标投标法律业务的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 10:40:38  浏览:8959   来源:法律资料网
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司法部办公厅 国家计划委员会政策研究室关于律师从事基本建设大中型项目招标投标法律业务的通知

司法部办公厅 等


司法部办公厅 国家计划委员会政策研究室关于律师从事基本建设大中型项目招标投标法律业务的通知
司法部办公厅 国家计划委员会政策研究室




各省、自治区、直辖市司法厅(局)、计委(计经委),新疆生产建设兵团司法局:
为了规范基本建设大中型项目招标投标活动,维护招标投标当事人的合法权益,保障招标投标市场的正常秩序,规范律师从事基本建设大中型项目招标投标法律业务的行为,现将有关事项通知如下:
一、律师从事基本建设大中型项目招标投标法律业务是指为招标数额较大或采取国际招标的建设项目的招投标文件、合同文本提供咨询;审查、修改、制作相关法律文件,以及就招标文件最终文本出具法律咨询意见书等活动。
二、为了保证国家投资的效益和安全,项目法人或招标代理机构应当聘请律师就招标文件和有关合同文本出具法律咨询意见书。招标方案中应附具项目法人或招标代理机构的授权委托书复印件。该复印件由省、自治区、直辖市计委(计经委)或有关部门审核后随招标方案报国家计委备
案。
三、从事专职律师工作两年以上,熟悉基本建设项目管理和法律业务,有较好的职业道德素质,没有受过行政处罚的律师,经过司法部、国家计委或其委托的培训机构举办的有关基本建设大中型项目招投标法律业务培训并考试合格,可以从事基本建设大中型项目招投标法律业务。
四、律师出具基本建设大中型项目招标投标法律咨询意见书的要求:
(一)法律咨询意见书应就招标投标项目的有关内容发表结论性意见,表明其所依据的事实和法律依据;
(二)法律咨询意见书应当在依据有关法律、法规的基础上,参照司法部和国家计委制定的格式作出全面说明和结论性意见;
(三)对于招标文件所述的有关内容,律师必须依据有关法律、法规的规定对其进行审查,对于某些不够准确或不完整或暂时不能作到准确或完整的内容,律师可以要求项目法人或投标代理机构对此作出解释说明或相应的保证,并在法律意见书中作出相应的说明;
(四)律师法律咨询意见书应在所有招标文件定稿后出具,在意见书出具后,有关招标文件的任何修改应通知律师,如涉及新法律问题或应主管部门要求,律师应发表补充意见;
(五)法律咨询意见书应由经办律师签字盖章;
(六)项目法人委托的律师应着重确认项目法人主体、项目及招标文件内容的合法性;
(七)律师出具法律咨询意见书,应受勤勉尽责义务的约束,不得出具有虚假、严重误导性内容或者有重大遗漏的法律意见。
五、作为投标人委托的律师在法律咨询意见书中应当明确说明投标人的主体资格;资质等级是否符合招标的要求;投标人是否曾有过重大的违约,目前有无诉讼;投标人在过去的三年内是否出现过工程质量事故或其他重大事故。
如果投标文件附有投标保函、成本超支保函等有关项目的担保,投标人的律师应认真审查这些担保书的内容和出具的条件,在律师法律咨询意见书中应就这些担保发表意见,确认担保的内容和出具程序的合法性和规范性。
六、作为国际招标项目中的律师出具的法律咨询意见书除应包括上述有关内容外,还应依照我国法律的有关规定,着重对下列问题进行审查和作出说明:
(一)项目法人、招标代理机构或投标人是否具有进行国际招标或投标的资格,是否经过正当审批;
(二)项目本身是否符合国际招标的条件;进行国际招标的各项程序性工作,包括立项、概算和审批文件是否完备、合法;
(三)招标文件和投标文件是否存在违反中国法律或者损害社会公共利益的内容;是否符合国际惯例和通常的法律实践程序;索赔、环保、保险、仲裁和生效等重要的条款是否存在潜在问题。
七、从事基本建设大中型项目招标投标法律业务的律师事务所,必须根据规定提取职业责任风险准备金或者购买职业责任保险,职业责任风险准备金的年度提取比例不低于从事招标投标法律业务净收入的10%。有关购买保险的规定另行制定。
八、律师在承办上述业务时,与委托人串通作弊,提供有虚假、误导性内容或有重大遗漏、重大错误内容的法律意见书,以及其他违反职业道德、执业纪律行为的,由司法行政机关会同计划主管部门依照有关规定予以处罚,情节严重的,责令其停止从事基本建设大中型项目招投标法律
业务。
以上通知,望各地认真贯彻执行。



1998年1月14日
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商品房买卖中的法律问题

刘雄刚


[摘要]
  本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述,分析研究了我国现行法律法规的规定,对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述,以期达到规范商品房买卖市场,促进房地产业的正常发展。

[关键词] 商品房买卖  订购书  商品房预售   按揭   法律责任

[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

  近年来,我国房地产业发展迅猛,但房地产的立法不健全,房地产市场机制也不健全,导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定,就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

(一)商品房的概念

  广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋,包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
  狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。 除非特别说明,本文所称商品房是就狭义的概念而言。

(二)商品房买卖合同的概念及法律特征

  商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人,买受人支付价款的合同,是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说,商品房买卖合同具有如下法律特征:

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
  在我国,由于土地为国家所有,因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时,随着经济发展水平的不断提高,人民对居住环境的要求越来越高,高层住宅和住宅小区的出现,使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋,还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
  我国《合同法》第133条规定:标的物的所有权自标的物交付时转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定:房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定:当事人以本法第42条规定的财产(主要为不动产)抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言,其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。
  由于土地房屋类不动产价值较大,对国计民生影响甚巨,故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国,由于土地为国家所有,加之国家对房地产开发过程的严格监控,对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显,如对商品房预售合同采强制登记制度等。

(三)关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念
  商品房订购书也称认购书,是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件,其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质
  从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约,或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约,则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同
(1)商品房认购书与购房合同的关系
  商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
(2)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质
抽奖式有奖销售最高限额应当提高

立民


抽奖式有奖销售,是以抽签、摇号等带有偶然性的方法决定购买者是否中奖的有奖销售方式。作为一种促销手段,抽奖式有奖销售可以提高提高相关商品的市场占有率,促进商品流通,并给经营者带来一定的经济利益。抽奖式有奖销售运用适当,可以起到活跃市场,促进竞争的积极作用;运用不当,则会造成对竞争秩序的破坏,损害消费者的利益。
鉴于抽奖式有奖销售对于市场竞争秩序的双重影响,1993年颁布的《反不正当竞争法》没有一概否定抽奖式有奖销售,而是有条件地加以限制,即限定了抽奖式有奖销售的最高限额。《反不正当竞争法》第十三条规定,抽奖式的有奖销售,最高奖的金额不得超过5000元。
《反不正当竞争法》对有奖销售最高限额的规定,经历过一个逐步演变的过程。《反不正当竞争法(草案)》先是一概禁止抽奖式有奖销售,规定:“经营者不得从事抽奖式有奖销售”。在全国人大常委会审议过程中,这一规定发生了变化。据全国人大法律委员会《关于〈中华人民共和国反不正当竞争法(草案)〉审议结果的报告》解释,“草案第十三条规定:‘经营者不得从事抽奖式有奖销售’”有的企业和部门认为,应当禁止抽奖式的有奖销售。多数企业和部门认为,有奖销售也是一种促销手段,不能完全禁止。但应当作出限制。建议将这条修改为:‘经营者不得从事下列有奖销售:(一)采用谎称有奖或者故意让内定人员中奖的欺骗方式进行有奖销售;(二)利用有奖销售的手段推销质次价高的商品;(三)抽奖式的有奖销售,最高单项奖的金额不超过1万元。’(修改稿第十三条)。”再后来,有奖销售的最高限额由1万元变更为5000元。据全国人大法律委员会主任委员薛驹《关于修改经济合同法(草案)和反不正当竞争法(草案)的报告》,“关于有奖销售,有的委员认为草案修改稿第十三条规定的最高单项奖的数额过高。建议最高单项奖的金额‘1万元’修改为‘5千元’。(新修改稿第十三条)。” 有奖销售最高奖5千元的限额由此而来。
有奖销售的限额,应与社会的经济发展水平、社会成员的人均纯收入以及物价水平等多种因素相适应,不同地域不同行业也应区别对待。一些国家、地区的竞争法即考虑了工资水平、商品交易额等因素的影响。日本不正当赠品及不正当表示防止法就依据商品交易额确定奖品或奖金的最高价值;台湾地区规定“事业办理赠奖,其最大奖项之金额,不得超过行政院劳工委员会公布之每月基本工资的120倍”。
我国《反不正当竞争法》规定有奖销售5千元的最高限额,是根据国家当时的经济发展水平、物价和工资水平定出的。目的在于防止奖额过大对消费者心理产生强烈刺激,影响消费行为,制造不公平的经营环境,不利于各商家公平竞争。对当时的消费者而言,5000元的奖品已经具有很强的诱惑力。奖品5000元的最高限制,是基本适宜的。
《反不正当竞争法》实施以来,各地工商机关严格执行《反不正当竞争法》的规定,依法规范抽奖式有奖销售行为,发挥了抽奖式有奖销售对市场竞争秩序的积极影响,促进了商品流通和地方经济发展。
随着经济的迅猛发展以及人们收入水平的提高,有奖销售5千元的最高限额,已经落后于商业促销实践的需要。据统计,在《反不正当竞争法》颁布的1993年,我国城镇居民人均生活费收入为2337元,农村居民人均纯收入921元。而到了2002年,全国城镇居民人均可支配收入达7703元,农村居民人均纯收入达2476元。江苏省2002年城镇居民人均可支配收入8178元,农村居民人均纯收入3996元。因此,有必要适时修改反不正当竞争立法,以适应商业实践的需要。