关于印发《淮南市经济适用住房管理办法》的通知
安徽省淮南市人民政府
关于印发《淮南市经济适用住房管理办法》的通知
淮府[2005]62号
凤台县、各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《淮南市经济适用住房管理办法》已经市政府第79次市长办公会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。
二OO五年六月十五日
淮南市经济适用住房管理办法
第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人的合法权益，根据建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行《关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》(建住房[2004]77号)，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 从事经济适用住房建设、交易，实施经济适用住房管理，应当遵守本办法。
第四条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
第五条 市房地产行政主管部门负责本市经济适用住房的实施和管理工作。发展改革、建设、国土资源、规划、价格行政主管部门和金融机构根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。
第六条 市房地产行政主管部门会同发展改革、规划、国土资源等部门在做好市场需求分析和预测的基础上，编制本市经济适用住房发展规划，报市政府批准后实施。市房地产行政主管部门应当会同发展改革、建设、规划、国土资源等行政主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，为逐年滚动开发创造条件。
第七条 市发展改革行政主管部门会同房地产、建设、规划、国土资源等行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地应当纳入本市年度土地供应计划。
第八条 经济适用住房建设项目，实行行政划拨方式供应土地；建设和经营中的行政事业性收费减半征收，小区外基础设施建设费用由政府承担；建设单位凭经济适用住房建设手续可以向商业银行申请在建项目抵押贷款。
第九条 购买经济适用住房的个人可以凭房地产行政主管部门的准予购买经济适用住房证明向商业银行申请贷款，贷款利率按《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号)规定执行；符合住房公积金贷款条件的，公积金管理部门应当予以优先发放。
第十条 经济适用住房的设计和建设应当体现标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则。规划设计和套型设计必须符合城市总体规划《住宅小区设计规范》和《安徽省城市住宅设计标准》等有关技术规范和标准，由具有相应资质的规划和设计单位承担，小区详细规划经批准必须严格执行，不得随意更改。
第十一条 经济适用住房严格控制在中小套型，中套住房建筑面积为80平方米左右，不突破90平方米，小套住房建筑面积为60平方米左右，户型比例根据项目情况和社会经济发展水平确定。
第十二条 经济适用住房建设项目实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须有三级以上房地产开发企业资质和项目开发总投资30％以上的项目资本金，有2万平方米以上住宅小区开发经验，信用可靠，无不良记录。
第十三条 进行经济适用住房建设的开发企业必须通过招标方式择优选择施工单位，中标单位必须严格执行国家有关技术规范和标准，按合同约定的进度和投资进行控制，确保经济适用住房的建设质量。
第十四条 经济适用住房项目竣工应按规定组织验收，未经验收或验收不合格的不得交付使用；建设单位对其开发建设的经济适用住房质量负最终责任，建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。
第十五条 新建的经济适用住房小区按照国家、省、市物业管理规定实行物业管理，前期物业管理阶段通过招标选聘物业管理企业。
第十六条 经济适用住房价格实行以保本微利为原则的政府指导价，由市价格行政主管部门和房地产行政主管部门按照《安徽省经济适用住房价格管理办法》的规定确定；租金标准由市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3％利润的基础上确定。
经济适用住房的销售基准价格和浮动幅度在确定后向社会公示。
第十七条 经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公布的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。市价格行政主管部门依法进行监督管理。
第十八条 经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格行政主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第十九条 经济适用住房的供应对象为本市城镇中低收入家庭，优先解决无房产、住房困难户、拆迁后形成的住房困难户和残疾人中的困难户。实行申报、公示、核准制度。申请购买或承租经济适用房的家庭必须是非农业常住人口；家庭年收入和家庭人均住房面积低于市政府公布的标准。
家庭年收入和家庭人均住房面积标准由市房地产行政主管部门会同统计部门拟定，由市政府公布。
第二十条 除申请购买或申请承租家庭夫妇外，下列人员应作为分摊家庭住房建筑面积的人口：
(一)到申请住房之日起共同生活三年以上的直系亲属；
(二)服义务兵役的子女；
(三)外地读书的未婚子女。
第二十一条 下列房屋应当认定为申购家庭的住房面积：
(一)家庭成员居住的私有住房；
(二)家庭成员承租的公有住房；
(三)申购家庭成员在5年内已转让或出租的自用住房；
(四)待入住的拆迁安置住房；
(五)领取拆迁货币补偿款的被拆除的住房。
第二十二条 申购家庭现住的下列住房不认定为申购家庭的住房面积：
(一)违章搭建的住房；
(二)集体宿舍或借住的办公用房；
(三)承租的私有住房。
第二十三条 经济适用住房申请程序：
(一)市房地产行政主管部门向社会公布经济适用住房的房源情况，包括销售单位、户型、套数、位置及供应计划；
(二)申请人持身份证、户口簿、家庭收入证明、住房情况证明及其他证明文件向市房地产行政主管部门提出申请；
(三)经审查符合条件的予以公示，公示后有投诉的，由市房地产行政主管部门会同有关部门调查、核实。对无投诉或调查核实无误的，开具准购或准租证明；
(四)申请人持准购或准租证明到公布的经济适用住房销售单位选购或选租经济适用住房；
(五)在经济适用住房供应量少、供需紧张的情况下，对供应对象实行轮候制。在领取准购或准租证明的冢庭中，对其身份证号码实行随机摇号排序，向社会公示后，确定经济适用住房供应对象。
第二十四条 符合申购条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；购买面积超过核准的面积，超面积部分按市场价购买，市场价格与经济适用住房价格差额部分由市房地产行政主管部门收取，纳入财政专户专项用于廉租住房建设。
第二十五条 居民购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记，登记机关应在房地产权证上注明经济适用住房、划拨土地。
第二十六条 经济适用住房在取得房地产权证5年后方可上市交易，出售时，按照届时该住房市场综合评估价的15％比例交纳收益金，土地使用性质由划拔转为出让。
收益金由市房地产行政主管部门收取，设立财政专户存储。
个人购买的经济适用住房未缴纳收益前不得出租经营。
第二十七条 经济适用住房开发企业销售、出租方案报房地产行政主管部门备案，不得将经济适用住房销售或出租给无购买或承租资格的家庭。
经批准购买或承租经济适用住房的家庭，自批准之日两年内未能购买或承租的，应当重新申请；已获批准放弃购买或出租的，两年内不再受理。
第二十八条 经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。
第二十九条 各有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处：对未经批准、擅自改变经济适用住房用地用途的，由市土地行政主管部门按有关规定处罚。擅自提高经济适用住房销售价格，以及不执行价格行政主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，由市价格行政主管部门依法进行处罚。擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房的，由市房地产行政主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差价，并对建设单位的不良行为进行处罚。
第三十条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由市房地产行政主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款，并可提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由市房地产行政主管部门提请有关部门追究单位主要领导和相关责任人的责任。
第三十一条 凤台县、毛集实验区参照执行。
第三十二条 本办法自2005年8月1日起施行。此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按原有关规定执行。
上海市商品房预租试行办法
上海市房地产交易中心
上海市商品房预租试行办法
上海市房地产交易中心
为了活跃和规范房屋租赁市场，促进商品房的流通，现就商品房预租管理制定本试行办法：
一、商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，并向承租人收取一定数额的预收款的行为。
二、上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市商品房预租的行政主管部门。区、县房地产管理部门负责所辖区域内的内销商品房预租的行政管理工作，业务上受市房地局领导。
市房地产交易中心负责外销商品房预租协议的登记备案工作；区、县房地产交易中心负责内销商品房预租协议的登记备案工作。
三、房地产开发经营企业投资建造的内销商品房（包括外资内销商品房）需预租的，应当向项目所在地的区、县房地产管理部门提出预租许可申请；房地产开发经营企业投资建造的外销商品房需预租的，应当向市房地局提出预租许可申请。
四、房地产开发经营企业申请预租商品房，应当具备以下条件：
（一）已按规定支付全部的土地使用权出让金，土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
（二）取得商品房的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
（三）预租的商品房主体结构完工，已经市或区、县的建设工程质量监督部门验收合格；
（四）已落实市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划并已确定该预租商品房一年内能竣工交付使用。
五、房地产开发经营企业申请商品房预租许可，除应向市或区、县房地局提交书面的申请报告外，还应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）土地使用权出让合同或转让合同；
（二）房地产权证（或土地使用权证）；
（三）建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
（四）市、区、县的建设工程质量监督部门出具的主体结构工程验收合格证；
（五）市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划和意见；
（六）预租商品房的建筑面积明细表。
其中1995年1月1日前以划拨方式取得土地使用权建造的内资内销商品房，可以建设用地许可证、市商品房建设计划文本取代上述第（一）、第（二）项规定的证件及资料。
房地产开发经营企业申请预租的项目已经取得预售许可证的，则只需附交商品房预售许可证以及上述第（四）项资料。
六、市或区、县房地局应当自受理商品房预租许可申请之日起10日内完成审核，符合商品房预租条件的，发给准予预租的批文；不符合预租条件的，则应在上述规定的期限内通知申请人。
七、房地产开发经营企业投资建造的商品房预租批准后，方可进行商品房预租及广告宣传。预租商品房的广告必须载明商品房的预租批准文号。
房地产开发经营企业投资建造的商品房未经批准预租的，一律不得开展预租。
八、房地产开发经营企业投资建造的商品房预租批准后，凡买受人预购的、预售合同已经登记备案的商品房也可预租。
九、房地产开发经营企业或买受人预租商品房的，应当与承租人签订预租协议。
预租协议应当载明下列主要内容：
（一）预租双方当事人的姓名或者名称、地址；
（二）房地产的座落地点、面积、四至范围；
（三）土地使用权获得方式和使用期限以及房地产的规划使用性质；
（四）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
（五）房屋的租赁期限、租金、支付方式；
（六）预租期限及预租房屋的交付使用日期；
（七）预付款金额、支付期限及其使用；
（八）违约责任；
（九）争议的解决方式；
（十）预租双方当事人约定的其它事项。
十、预租协议文本可由房地产开发经营企业按上述规定自行拟订，也可以使用市房地局制定的示范文本。
十一、预租协议签订后的15日内，预租当事人应持预租协议和预租当事人的有效身份证明按本试行办法第二条规定向房地产交易中心办理预租协议登记备案。房地产交易中心应当自受理之日起的5个工作日内办妥登记备案手续。
十二、凡因从事办公、生产、经营活动预租非住宅商品房的承租人，按规定办理预租协议登记备案后，预租协议可以作为承租人向市外资委申办外商在沪办事机构或向工商行政管理部门办理工商注册登记的有关经营场地的凭证。
十三、预租的商品房竣工验收合格，房地产开发经营企业或买受人按规定办理商品房初始登记或变更登记取得房地产权证后的15日内，应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定，与承租人签订《房屋租赁合同》并按规定到房屋所在地的区、县房地产交易中心办理
租赁合同登记备案，领取《上海市房屋租赁证》（以下简称《房屋租赁证》）。
十四、《房屋租赁合同》生效，《预租协议》即终止。预租的商品房在《预租协议》终止前，承租人不得转租。取得《房屋租赁证》后，承租人方可按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定转租。
十五、本试行办法自1998年9月1日起执行。
1998年9月1日
